|
02 августа 2002 г.
Ипотека: главное препятствие - непосильное бремя налогов
Лидия ЛУКЬЯНОВА
Сегодня подготовлены четыре законопроекта, завершающих строительство законодательной базы для развития массовой ипотеки. Но налоговое законодательство все еще давит на заемщиков ипотечного кредита. И потому за ипотеку приходится все время бороться. Доказывать, что она нужна и людям, и национальной экономике. Сколько еще продлится эта борьба? Редакции отвечает Иван ГРАЧЕВ, депутат Государственной Думы, один из "прародителей" российской ипотеки. - Во многих ныне процветающих странах именно массовое развитие ипотечного кредитования строительства жилья повысило уровень благосостояния нации, дало средства на развитие экономики. Верно это, но сказано пока не про нас. Причины нашего топтания на месте хорошо известны. Это - непосильная для большинства граждан ставка кредита и непрозрачные для банка источники дохода лиц, желающих получить кредит. Поэтому банки не спешат ввязываться в ипотеку, боясь невозврата кредита. Что касается законодательства, то тут картина сейчас такая. Из законов, которых не хватало, и которые нужно было переделывать, четыре законопроекта идут на второе чтение в Госдуме. Назову их. Законопроект об изменениях и дополнениях к закону об ипотеке в части оборота закладных средств. Был разработан большой пакет поправок к нему. Надеюсь, до Нового года этот документ успешно пройдет Госдуму. Следующий проект - об изменениях и дополнениях закона о госрегистрации прав. В него вносим поправки, касающиеся обязательной госрегистрации незавершенного строительства, которым является и возведение жилого дома на паях, то есть, с помощью финансирования инвесторов. Как известно, действующий закон о госрегистрации прав имеет где изъян, где не очень точную формулировку, что позволяет в настоящее время не регистрировать "незавершенку". А стало быть и прав на строящуюся квартиру у инвесторов нет. Мы предложили установить обязательную госрегистрацию ипотеки как обременение и ограничение.
Внесен на второе чтение законопроект о вторичных комиссионных ипотечных ценных бумагах. Наконец-то после долгих споров и обсуждений получено положительное заключение правительства на этот законопроект. Следовательно, перспектива у него хорошая. Активно готовим проект закона о защите прав инвесторов при финансировании строительства дома, в котором покупается квартира. Речь идет о защите прав тех самых пайщиков или дольщиков, которых уже не раз обманывали инвестиционно-застроечные компании. Мы пишем такой закон, нормы которого позволят отделить добропорядочных застройщиков от обманщиков. Работаем вместе с экспертами Российской гильдии риэлторов и Московской ассоциации - гильдии риэлторов. Риэлторы утверждали, что иные положения законопроекта помешали бы им в работе на рынке жилья, будь они приняты. Мы учли их объективные замечания. Но считаю нужным еще раз проконсультироваться с риэлторами, потому что им работать по нормам этого закона. Я придерживаюсь позиции, которую считаю строго обязательной для законодателя: мнение тех, для кого делается закон, должно быть выслушано и учтено, если оно объективное и по делу. Иначе хорошо не получится. Все четыре закона, о которых я рассказал, принципиально завершают строительство законодательной базы для развития классической массовой ипотеки и для некоторых ее вариантов, например, накопительных ипотечных систем.
Иван Дмитриевич, а разве не могут смошенничать строительно-сберегательные кассы, предназначенные для накопления денег на покупку квартир? - Конечно, в семье не без урода. Поэтому нужен еще и пятый закон - о стройсберкассах. Он будет регламентировать процесс предварительного накопления средств на строительство и приобретение жилья. Только что правительство Москвы обсуждало проект программы развития ипотеки по опыту стройсберкасс в Западном административном округе. Накопление средств позволит гражданам избежать неподъемного процента по ставкам кредита. Ваше отношение к такому варианту ипотеки? - На мой взгляд, путь избран верный, если доходы граждан при шизофреническом налоговом законодательстве не могут быть прозрачными, белыми. Но все стройсберкассы нужно загнать в строгие рамки закона, который мы готовим. Иначе на благодатной ниве накопления расплодятся мошенники, которые соберут средства с инвесторов, а строить ничего не будут. В законе должно быть положение о стройсберкассе. Если компания объявляет себя таковой, то она обязана вложить собранные с инвесторов средства только в строительство жилья. Именно такой закон мы и делаем. Получили ли поправки и дополнения в перечисленные вами законы положительное заключение правительства России? - К сожалению, в отношениях законодателей и правительства не все так, как хотелось бы в интересах дела. Например, наше предложение выделить отдельной строкой в федеральном бюджете средства на ипотечное кредитование не получило поддержки правительства. Оно утонуло в спорах о том, кто будет главным ответственным за ипотечные деньги. Но сейчас, в конце года вроде бы выделяют 200 миллионов рублей на ипотечное кредитование. Оно будет осуществляться через компанию, которая обслуживает агентство ипотечного жилищного кредитования в части вторичных ценных бумаг. Такое решение позволит, не дожидаясь принятия закона, отрабатывать механизм кредитования. К сожалению, произошла девятимесячная задержка с принятием законов, нужных ипотеке. Но теперь уже сделан верный шажок. И есть еще один положительный момент. Немецкие банки всерьез стали интересоваться нашей системой предварительного накопления средств в стройсберкассах. И отечественные кредитные учреждения - тоже. У меня на столе лежит проект по накопительным ипотечным программам для молодых московских семей. И все же, как быть с непомерно высокой ставкой ипотечного кредита? - Проблема массовости ипотеки не только в этом. Главным препятствием является непосильное бремя налогов. Вот, считайте. Подоходный налог 13 процентов, да плюс еще все социальные отчисления в пенсионный фонд, медицинский фонд и соцстрах, что в сумме составляет 46 процентов от дохода. Ясно, что ни работодатель, ни работник не показывают всех своих доходов. Налоговое законодательство не оставило гражданам средств на улучшение жилищных условий за счет получаемого дохода. По этой причине часть дохода остается теневой, а потому доказуемый доход граждан всегда получается меньше, чем требуется для выплачивания взятого кредита с процентом. Вот банки и осторожничают с ипотекой, не зная всех источников дохода желающих получить кредит, да еще долгосрочный. У законодателей, говорят, есть намерение освободить ипотечные договоры или контракты от обязательного нотариального удостоверения. Почему? Было бы демократичнее предоставить гражданам право выбора, как при регистрации договоров купли-продажи жилья. Хочешь, - пользуйся услугой нотариуса, не хочешь, - можешь заключить договор в простой письменной форме, его и зарегистрируют. Выбор всегда лучше запрета. Это - моя позиция. Я убежден, что расходы граждан на услугу нотариуса, а это 1,5 процентов от стоимости сделки, очень большие. Нужно либо снижать эту сумму, либо предоставить возможность гражданам обойтись без нотариуса. Госрегистраторы обязаны отвечать за правовую чистоту и надежность сделки. Нотариальное удостоверение не дает на деле гарантии надежности. Даже в Германии. Будучи там, я спрашивал в нотариальной палате, был ли случай, когда нотариус ответил своим имуществом на сделку, признанную в суде недействительной. Мне не смогли назвать такого примера. А и там случается, что сделки оказывались недействительными. Люди несли убытки, которые компенсировали им страховщики и другие компании, но не нотариусы. А если нет гарантии надежности, то зачем лишние затраты для весьма небогатых граждан? Я внесу поправку о праве выбора: с нотариусом или без него. Лидия ЛУКЬЯНОВА О НАШЕМ СОБЕСЕДНИКЕ Иван Грачев окончил физический факультет и аспирантуру Казанского университета. Автор более 10 изобретений, удостоен звания "Изобретатель СССР", кандидат физико-математических наук. 1990 - 1993 был депутатом Верховного Совета Республики Татарстан. С 1993 - депутат Государственной Думы РФ. Разработчик принятых Федеральных законов "О негосударственных пенсионных фондах", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", "О лицензировании отдельных видов деятельности". Член Комитета по собственности, Председатель Подкомитета по недвижимости, ипотеке и оценочной деятельности. Источник: Газета "Квартирный Ряд"
|
