статьи / Ипотека / Программа ипотечного кредитования

версия для печати

19 июля 2002 г.

Программа ипотечного кредитования

1. Анализ рынка недвижимости

В Москве ежегодно вводится в строй от 3 до 4 млн. квадратных метров новостроек. По оценкам специалистов оборот строительного бизнеса в Москве оценивается в 10млрд.$, при этом 96% инвестиций в московские новостройки сейчас идут из внебюджетных источников, т.е. - частные инвестиции, 40% площадок контролируются частными компаниями, да и в остальных случаях присутствие частных компаний значительно.

Первичный рынок жилья постепенно занимает все более и более значимое место в доле рынка продаж, как у покупателей квартир, так и различных агентств недвижимости. В связи с чем, неудивительно, что в последнее время на рынке первичной недвижимости наблюдается рост цен, который только за последние полгода составил в массовом секторе застройки до 20%.

Таким образом, доля новостроек на рынке недвижимости остается практически постоянной. При этом часть новостроек через некоторое время переходит в разряд вторичного жилья и снова попадает на рынок.

Хотя и на первичном и на вторичном рынке продается один и то же товар, квартиры, у них есть большие различия. И основное отличие состоит в том, что первичное жилье должно как можно быстрее найти своего покупателя. Связано это с тем что, как правило, все строительные компании продают то, что строят.

Строителям постоянно необходимы живые деньги, что бы погасить кредиты или возместить собственные затраты. Поэтому они стараются не завышать цену продажи квартир, в связи с чем, уводят рынок до колапса. Строительство это непрерывный процесс: взял кредит, купил материалы, построил дом, продал квартиры, вернул кредит, взял новый кредит добавил полученную прибыль, купил материалы и так далее. Поступательное движение с постоянным увеличением объемов. Чем меньше срок от получения кредита до его возврата, тем рентабельнее производство. Поэтому строители не могут позволить себе ждать, когда цены поднимутся, они будут продавать квартиры по расчетной рентабельности. Они не могут позволить себе нести бремя содержания собственности: свет, тепло, коммунальные услуги и т.д.

Вторичный рынок недвижимости продолжает сохранять общий объем предложений квартир на рынке.

В настоящее время изменение цен на вторичном рынке практически прекратилось. Прирост цен в среднем составляет 0,4 % в долларах и 0,9 % в рублях.

За последние месяцы изменилось его качественное состояние. Продолжает сохраняться ситуация, когда цены на низкокачественное жилье вторичного рынка порой превышают цены на квартиры более высокого качества в новостройках. Объяснение этому кроется в том, дешевые квартиры, расположенные в 5-ти и 9-ти этажных кирпичных и панельных домах, были выкуплены ранее. Оставшаяся часть квартир, относящихся к этому сегменту рынка, в силу своего территориального расположения ценится несколько дешевле, кроме того, сегмент рынка, занимаемый наиболее дешевым жильем, значительно уменьшился.

Таким образом, в настоящее рынок недвижимости характеризуется подъемом цен и выходом на цены, которые были до дефолта. При этом специалисты отмечают, что рост цен на недвижимость не долговечен, ожидается, что в перспективе произойдет его стабилизация, при этом отмечается, что наиболее перспективным считается рынок ипотечного кредитования.

2. Анализ рынка ипотечного кредитования

Ранее скептики заявляли, что классическая схема ипотечного жилищного кредитования, включающая развитие первичного рынка ипотечных кредитов и механизмы рефинансирования, в России не пройдет. Их аргумент был прост: у нас нет и не может быть заемщиков из-за высоких цен на жилье и высоких процентных ставок. Но тем не менее в двух регионах РФ - в Иркутской и Оренбургской областях - созданы и начали работать истинно рыночные системы ипотечного жилищного кредитования. И первое, что обнаружили: количество людей, пожелавших участвовать в такой системе, намного превосходит финансовые возможности регионов. По выражению заместителя председателя Госстроя России Владимира Пономарева "теорема существования ипотеки доказана".

По оценкам Госстроя России, в 32 регионах в той или иной форме существуют региональные программы ипотечного кредитования. В 2000 году региональными бюджетами на эти цели было выделено свыше 1 млрд. рублей. А в 2001 году в региональные бюджеты было включено более 2 млрд. рублей.

Впервые государство не только декларировало свои гарантии по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, но и разработало правила их предоставления. Начиная с 2002 года и до 2010 года, объем государственных гарантий объявлен в 11 млрд. рублей. Это, конечно, капля в море, но, тем не менее, реальные средства.

Люди, заинтересованные в улучшении своих жилищных условий и верящие в свои возможности, не ждут, когда правовое поле ипотеки будет полностью заполнено. Так, в Москве на конец прошлого года выдан 1941 ипотечный кредит, из них банковских - 1236. Наибольшее число кредитов - 341 - выдал Сбербанк, Собинбанк - 259, КБ "Инвестиционная банковская корпорация" - 154, Дельта-банк - 107. Из небанковских кредитов большая часть выдана АО "Строительно-сберегательная касса".

Институт ипотеки - это самофинансируемый механизм, его цель - вовлечь в оборот внебюджетные источники и средства населения как основного инвестора. На пути развития долгосрочного кредитования жилья по-прежнему сохраняется ряд проблем экономического и законодательного характера. До настоящего времени государство не дает четких нормативно-правовых условий функционирования ипотечной системы. Главным шагом, которого с нетерпением ждут все участники рынка ипотеки в России, является принятие закона "Об ипотечных ценных бумагах". Банки хотят иметь возможность привлечения долгосрочных пассивов посредством выпуска на рынок ценных бумаг, обеспеченных залогом той самой недвижимости, которая находится в обеспечении ипотечных кредитов.

Вторая проблема не менее важная - финансирование.

Первичная потребность ипотечного кредитования одного только Московского региона оценивается специалистами в 5 млрд. долл. И это притом, что реально выданные по ипотеке кредиты составляют на сегодняшний день в Москве не более 100 млн. долларов.

Рассмотрим рынок ипотечного кредитования с позиции его участников:

1.Банковские структуры, занимающие ведущее место на рынке ипотечных кредитов
2.Не банковские организации, активно использующие ипотечные схемы при реализации жилья.

Банковские структуры

Как было указано выше основные позиции на рынке кредитов занимают Сбербанк, Собинбанк, КБ "Инвестиционная банковская корпорация", Дельта-банк.

Механизм получения кредита заключается в следующем:
Клиент может обратиться в банк с просьбой выдать кредит на определенный срок. Для этого заемщику нужен пакет документов, подтверждающих его платежеспособность. Банк рассматривает документы, детально изучает личность заемщика: его социальный статус, образование, профессиональный уровень, перспективы для карьерного роста и т.д. Могут оцениваться и косвенные признаки благосостояния клиента (например, марка автомобиля, владение ценными бумагами, сумма платежей за сотовый телефон). Подытожив полученные данные, банк определяет размер кредита: одобряет запрашиваемую сумму, увеличивает или уменьшает ее. Уменьшить размер кредита банк может, скажем, в том случае, если посчитает квартиру неликвидной. Есть такие банки, у которых ограничений нет, например у "Дельта-Кредит".

Этот банк отличает достаточно гибкая система рассмотрения заявок физических лиц на выделение кредита. Сотрудничая с ним, можно приобрести квартиру хоть по цене 5 тыс.$ за квадратный метр. Конечно, на определенных условиях.
Что касается размера кредита, то он не должен превышать 70% стоимости квартиры, и покупатель, соответственно, должен иметь как минимум 30% собственных средств. Средняя сумма, которую просят клиенты, составляет 35 тыс.$. Разумеется, она может быть меньшей или большей.

На данный момент кредиты выдаются под 10-17% годовых на срок до 10-15 лет (эти условия зависят от банка). Так, "Собинбанк", а это один из первых банков, который занялся ипотечным кредитованием, предоставляет кредиты на срок до10 лет по ставке 10% годовых.

Как правило, квартира по ипотеке покупается только в готовом доме. В некоторых случаях банки дают одобрение на приобретение квартиры, которая еще не находится в собственности, но в ближайшем будущем должна в нее войти. Вот почему агентства недвижимости выкупают квартиры в новостройках в свою собственность для их дальнейшей реализации покупателям по ипотеке.
Кроме того, в настоящее время активную позицию на рынке кредитов занимает Российско-Американский инвестиционный фонд "Дельта-Кредит". Ипотечная программа в России финансируется фондом "Дельта-Кредит" из средств госбюджета США и выдает кредиты, естественно, в долларах. Максимальный срок кредитования по программе "Дельта-Кредит" составляет 10 лет. Процентная ставка по кредиту после государственной регистрации договора об ипотеке определена в размере 15%. Основная претензия клиентов - эти кредиты слишком дороги. Программа кредитования отличается отсутствием некоторых существующих ограничений и дополнительных требований. В первую очередь, она подразумевает лояльную систему подтверждения платежеспособности потенциальных клиентов. Так, при определении уровня дохода кредитуемого, во внимание принимается не только документально подтвержденная заемщиком зарплата по основному месту работы, но и дополнительные законные источники доходов, а также косвенные указатели на них, такие как банковские депозиты, ценные бумаги, доход от аренды движимого и недвижимого имущества и другие. Кроме того, не существует требования обязательной прописки в Москве или гражданства Российской Федерации. Для получения кредита также не требуется предоставления поручительства третьих лиц.

Необходимо отметить развитие Правительством Москвы Московской ипотечной программы основными участниками, которой являются Банк Москвы и КБ "Московское ипотечное агентство" (КБ МИА).

Сегодня КБ МИА занял место прежнего проводника ипотечной программы московского правительства - Банка Москвы. Про взаимные трения этих банков известно с 2000 г., когда КБ МИА получил банковскую лицензию и фактически отобрал у Банка Москвы все его ипотечные контракты.

По материалам печати с апреля 2002 года в КБ МИА и в банках - участниках Московской ипотечной программы можно будет получить ипотечный кредит на приобретение квартиры. Без очереди, но, естественно, после проверки платежеспособности заемщика. Для этого разработаны стандарты предоставления ипотечных кредитов.

Сейчас московские власти делают очередную попытку запустить "двухуровневую ипотечную схему". Она предполагает выдачу кредитов под залог жилья, а затем запуск вторичного рынка ипотечных договоров или закладных на это жилье. Руководитель департамента муниципального жилья и жилищной политики правительства Москвы П.Сапрыкин уверяет, что внедрение этого варианта ипотеки останется для Москвы главным ориентиром в создании системы кредитования для приобретения жилья.

Поэтому следующим шагом КБ МИА может стать выпуск его облигаций. Сейчас обсуждаются различные варианты того, как могут выглядеть эти ценные бумаги. По словам председателя правления Д.Будакова, "вероятная схема - сочетание нескольких выпусков облигаций, выпущенных в размере собственного капитала как без гарантий, так и с гарантиями Москвы.

Общий объем рынка облигаций КБ "МИА" может достичь примерно $100 млн".

Не банковские структуры

В рамках рассматриваемого проекта коммандитного товарищества наибольший интерес представляют три структуры работающие на рынке недвижимости:

1. "ДСК -1 и К"
2. "Социальная инициатива"
3. "СУ - 155 и Компания"

1. Товарищество на вере (Коммандитное товарищество) "ДСК-1 и Компания" - юридическое лицо, созданное в мае 1997 года по инициативе ОАО "ДСК-1" в организационно-правовой форме Товарищества на вере (Коммандитного товарищества) с целью привлечения денежных средств населения для дальнейшего инвестирования в строительство жилья.

Коммандитное товарищество "ДСК-1 и Компания" является участником реализации проекта ипотечного кредитования Правительства Москвы.

"ДСК-1 и Компания" продает квартиры в кредит (с рассрочкой платежа), т.е. является продавцом и кредитором одновременно. В настоящее время продажа квартир в кредит производится преимущественно Вкладчикам, имеющим партнерские отношения с Коммандитным товариществом.

Основные условия приобретения квартиры в кредит:

Первоначальный взнос - не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. Процентная ставка - 14%. Срок рассрочки - от 1 года до 10 лет, с возможностью досрочного погашения Купить квартиру в кредит могут только жители Москвы и Подмосковья, платежеспособность которых оценивается по документально подтверждённому доходу.

При оформлении покупки квартир в кредит с рассрочкой платежа заключается соответствующий Договор купли-продажи квартиры в кредит (с рассрочкой платежа) и залогом недвижимости. Квартира оформляется в собственность Покупателя и находится в залоге у Товарищества до полного исполнения Покупателем своих обязательств по данному Договору.

Все внесенные вкладчиком рублевые денежные средства номинируются в долларах США.

По окончании финансового года и по результатам финансово-хозяйственной деятельности Коммандитного товарищества "ДСК-1 и Компания" вкладчик имеет право на получение дивидендов, начисленных на сумму вклада. Начисление дивидендов производится на рублёвые суммы, в соответствии со сроками их внесения в течение года. Начисленные дивиденды могут быть получены вкладчиком в денежной форме, либо капитализированы к сумме вклада.

В настоящее время инвестиционный фонд "США - Россия" и КБ "Инвестиционная банковская корпорация" активно включились в работу "ДСК - 1 и Компания".

По оценкам корпорации, 52% москвичей сегодня предпочитают покупку жилья в рассрочку. Программа "Накопи и живи" устраняет эти этапы и позволяет покупателю вкладывать деньги непосредственно в строительство - после того, как накоплено 30% ее стоимости. Такой подход, по замыслу создателей программы, позволит приобрести новую квартиру людям с небольшими доходами.

Возможность накопить нужную сумму денег, реализуется через суммы ежемесячных выплат. Покупатель может переехать в новую квартиру, выплатив около 30% стоимости, а оставшуюся часть суммы можно будет вносить частями в течение 6 лет.

Процесс накопления разбивается на два этапа: сначала набираются 30%, потом выбирается квартира (на это отводится календарный год), потом - остальные деньги. По замыслу создателей программы ипотечно-накопительная схема максимально адаптирована к финансовым возможностям каждого конкретного клиента и предлаает ему несколько вариантов прохождения этого пути.

• Постепенная схема - это от 75 у.е. в месяц за квартиру в Москве, от 50 у.е. - в Подмосковье, клиент получает жилье через 9 лет.

• Средний вариант развития событий - от 150 у.е. в месяц за квартиру в Москве, от 120 у.е. - в Подмосковье, жилье - через 6 лет;

• Ускоренный вариант предполагает индивидуализированные ежемесячные платежи и жилье через 3 года. Оплата, естественно, в рублях по курсу на день оплаты.

При этом сумма ежемесячного платежа варьируется от $40 до $490, что зависит от характеристики выбранной квартиры и ее месторасположения.

Купленное жилье находиться в залоге у Корпорации "Социальная инициатива" до полной выплаты его стоимости.

Правовые и экономические гарантии инвестиционных вкладов основаны на:

• положениях ГК РФ, относящихся к коммандитному товариществу (товариществу на вере);

• положениях Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";

• положениях ГК РФ, регулирующих нормы предоставления аренды и кредита;

• непрерывном аудите деятельности товарищества;

• системе отношений, гарантирует свободный выход из товарищества с выплатой суммы индексированных накоплений.

3. В сентябре 2001 г. ЗАО "СУ-155" создало третье по счету в Москве коммандитное товарищество "СУ - 155 и Компания".

Товарищество на вере было создано как для прямых продаж квартир, которое строит "СУ-155", так и для того, чтобы привлечь частных инвесторов к инвестиционной деятельности строителей.

Заключив с товариществом договор вклада, и получив соответствующее свидетельство, вкладчик начинает копить сумму, равную стоимости квартиры. Сумма минимального вклада не ограничена.

Вклад вносится в рублях, но хранится в валютном эквиваленте, по курсу, который устанавливает Центральный банк России в день взноса. Это условие фиксируется договором вклада.

Ежегодно по итогам финансового года каждый вкладчик получает дивиденды, но не на долларовый эквивалент вашего вклада, а на вложенные рубли. Если вкладчик захочет забрать свои деньги, они будут снова переведены в российские рубли, по последнему курсу, установленному на день подачи заявления.

Накапливая на квартиру, вкладчик вносит деньги в любом удобном режиме. Если его материальные возможности дали сбой или он раздумал покупать квартиру, то по окончании срока договора (который заключается на год, а потом продлевается), он может выйти из товарищества и получить все свои деньги - с дивидендами, по курсу доллара на этот момент.

Каждый вкладчик, накопивший стопроцентную стоимость квартиры, получает при ее покупке скидки - от 3 до 12 процентов. Чем больше времени был вкладчиком, тем больше льгот: "стаж" вкладчика год - скидка 3 %, 2 года - 3,5 %. От трех лет - 5 %.

Условия программы ипотеки следующие:

период кредитования до 10 лет, ставка кредитования - 12,5 % годовых в валюте оформление договора начинается после внесения первоначальной суммы 40 % от стоимости квартиры.

Анализ деятельности указанных структур показывает, что коммандитное товарищество является оптимальной схемой взаимодействия покупателя (инвестора) и продавца (строителя).

3. Общие сведения о программе ипотечного кредитования

Система ипотечного кредитования это не только банковский инструмент по обслуживанию индивидуальных заемщиков, но и инструмент привлечения крупных инвестиционных ресурсов в финансирование строительства жилья на благоприятных для клиентов условиях.

Система ипотечного кредитования состоит из трех взаимосвязанных подсистем: безинфляционное накопление средств, целевое инвестирование и кредитование.

Первым из обязательных источников финансирования жилья для конкретного гражданина является его личный целевой вклад. Размер этого вклада является фиксированной величиной и определяется как разница между расчетной и инвестиционной стоимостью приобретаемого жилья. Под инвестиционной стоимостью понимается совокупность затрат на оплату проектных и строительно-монтажных работ и услуг генерального менеджера Программы (Коммандитного товарищества - КТ).

Обязательства участника-вкладчика (коммандитиста) по внесению суммы вклада, установленные в договоре участия, определяются стоимостью приобретаемой квартиры и графиком платежей по участию в КТ. Индивидуальные договоры с участниками допускают, что личные целевые вклады могут вноситься как единовременно, так и в ходе всех трех основных этапов. Данные средства вносятся на расчетный счет КТ и оформляются как его вклад в уставный капитал КТ. При каждом платеже фиксируется рублевый и валютный эквивалент целевого взноса и количество квадратных метров, соответствующих сумме этого взноса по установленной договором участия в программе цене.

По условиям договора участия коммандитист по его желанию может изъять из уставного капитала КТ внесенные им к моменту подачи заявления о выходе из КТ средства. Сумма, подлежащая при этом выплате, определяется как произведение "выкупленной" данным участником площади и цены квадратного метра площади на день подачи коммандитистом заявления о выходе из состава участников вкладчиков КТ.

Договором участия определяется, что КТ при условии полного выполнения обязательств коммандитиста по участию в деятельности КТ при выходе последнего из состава участников-вкладчиков возвращает сумму его вклада в виде квартиры (дома), определенной договором участия или на определенных этим договором условиях.

Средства отдельных участников Программы поступают и достигают необходимой суммы в разное время. Это создает основной источник финансирования строительства жилого объекта и основу системы ипотечного кредитования физических лиц. Участником-вкладчиком в КТ может быть (на тех же условиях) и юридическое лицо. При этом оно может участвовать на различных этапах Программы и на различных условиях. Например, после внесения целевого вклада предприятие в дальнейшем может передать свои обязательства и участие в Программе своим работникам. При этом оно выступает гарантом выполнения этих обязательств и оказывает своим работникам помощь в выполнении этих обязательств (например, оплачивая часть процентной ставки по ипотечному кредиту, взятому работниками для выплаты остатка стоимости квартиры или дома, приобретенного при участии в Программе).

Право на конкретный адрес дома-новостройки возникает у участника Программы при условии оплаты им на накопительном счете не менее 50% предусмотренной договором величины личного вклада. Таким образом, первыми получат жилье те, кто раньше других оплатил минимальный взнос и в результате инвестиционного этапа доплатит еще 20% договорной величины личного вклада или внесет его полностью на любом из этапов.

Второй источник инвестиций - адресные субсидии местных органов власти или субсидии предприятий, на которых работают отдельные участники Программы, или внебюджетные фонды, формируемые КТ. При этом субсидии могут предусматривать как оплату полной стоимости жилья для конкретных физических лиц, или с целью дальнейшей продажи его на рынке жилья, так и частичную его оплату с дальнейшей передачей обязательств по участию в Программе конкретным физическим лицам.

Третий источник - средства от фьючерсной продажи ранее занимаемого семьей жилья (при условии наличия документов, подтверждающих "чистоту" титула данного жилья). Свое намерение об использовании данного источника гражданин должен отразить в договоре участия в КТ, где указывается оценка рыночной стоимости жилья и ориентировочный срок его продажи, согласованный с КТ. Как правило, этот срок должен на 1-2 месяца предшествовать сроку сдачи дома-новостройки в эксплуатацию и завершению финансовых взаиморасчетов с генеральным подрядчиком строительства. Ранее занимаемое жилье может использоваться в качестве вклада его собственника в уставный капитал КТ. При этом в договоре участия предусматриваются условия возврата имущественного вклада коммандитиста при его выходе из состава участников-вкладчиков КТ и его продажи в случае использования данного вклада в качестве третьего источника финансирования участия данного коммандитиста в Программе.

Четвертым источником оплаты новой квартиры (дома) участников Программы является кредит. Они могут получить его у банка - участника Программы в размере недовнесенного ими на первых двух этапах остатка расчетного личного вклада. Максимальный размер такого займа может быть в пределах до 30% от расчетного личного вклада, а сам заем должен быть погашен равными долями в течение 3-10 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию.