|
08 декабря 2008 г.
Малый бизнес переселяют в инкубаторы
В эпоху многоэтажных офисных центров и фешенебельных бизнес-парков московскому малому и среднему бизнесу становится все сложнее найти достойные помещения площадью от 50 до 200 кв. м по цене $300–400 за 1 кв. м в год. Нехватка небольших качественных площадей по минимальной ставке возникла из-за того, что рынок предложений данного ценового уровня насыщен объектами класса С и ниже, тогда как потенциальные арендаторы ищут небольшие офисы в бизнес-центрах классов В+ и А, где ставки достигают $1,2–2 тыс. за 1 кв. м в год.
Выход из этой ситуации давно придуман и апробирован в мировой практике — это строительство офисных зданий типа «бизнес-инкубатор». Ведущие специалисты рынка недвижимости отмечают острую нехватку малых офисных площадей.
Причем не только сдаваемых в аренду, но и выставленных на продажу. По словам руководителя отдела аналитики и оценки управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Айдара Галеева, сейчас на рынке недвижимости практически нет помещений площадью до 200 кв. м, которые имеют отдельный вход и продаются. Обусловлен такой дефицит тем, что собственники не спешат реализовывать помещения, а предпочитают сдавать их в аренду на длительный срок.
Действительно, нехватка мелких офисных блоков в Москве — вечная проблема, касающаяся как качественных помещений класса А и В, так и эконом-сегмента, который особенно востребован среди начинающих компаний, отмечают аналитики компании Blackwood. Хотя запросы на небольшие помещения сократились в 2006 году на 10% по сравнению с предыдущим годом, их доля все равно самая весомая.
Поиски «второго дома»
Предприятиям малого и среднего бизнеса приходится прикладывать немалые усилия, для того чтобы найти подходящий офис по приемлемой цене. По мнению руководителя направления коммерческой недвижимости «МИАН–агентства недвижимости» Сергея Лобкарева, все зависит от степени притязательности «малобюджетного» арендатора. Если он планирует получить за $300–400 офис приличного качества и при этом готов жертвовать рядом других опций (транспортная или пешая доступность, инфраструктура, местоположение и др.), то на поиски подходящего объекта ему понадобится около одного–двух месяцев.
При этом надо учитывать тот факт, что искать придется практически без помощи агентств (возможно, с привлечением частных риэлторов). Основные проблемы — ограниченность выбора по соотношению цены и качества, а также краткосрочные договоры.
По мнению специалистов компании Blackwood, поиск такого помещения способен растянуться и до трех месяцев. Основная проблема заключается в том, что на рынке работает очень мало консультантов, оказывающих услуги по подбору подобных помещений (им это невыгодно в связи с маленькой комиссией). Еще одна особенность — это, как правило, завышенные ставки на небольшие офисы.
Выходом из проблемы А. Галеев считает покупку помещений на первом этаже жилого дома, переводе их в нежилой фонд и организации отдельного входа. Но по вполне понятным причинам далеко не каждый начинающий бизнесмен готов к такому шагу, а главное — к финансовым и временным затратам, которые это повлечет. Поэтому подавляющее число компаний будут искать сдаваемый офис под свои нужды. На что они могут рассчитывать?
Собственники современных бизнес-центров по целому ряду причин (меньшие риски, организационные издержки) предпочитают сдавать помещения крупными блоками — от 500 кв. м, а в последнее время и от 1 тыс. кв. м, т. е. фактически этажами. Когда в одном из современных офисных центров освобождается помещение небольшой площади, оно зачастую даже не выходит на рынок, а тут же реализуется имеющимся арендаторам. Что касается более дешевых офисных помещений маленьких площадей, то тут дефицит еще острее. Найти такие предложения сложно, срок их экспозиции обычно не превышает месяца.
Портрет маленького офиса
Большинство малых офисов, по данным А. Галеева, располагается, как правило, в зданиях бывших НИИ, гостиниц, детских садов, переоборудованных промышленных зданиях, на неиспользуемых площадях действующих государственных и муниципальных учреждений. В редких случаях — в торговых комплексах и вновь построенных бизнес-центрах. Гораздо меньше, около 5% всего офисного фонда, составляют здания класса А.
Довольно часто небольшие офисные блоки сдаются на верхних этажах торговых центров. Такие помещения по ставкам до $300–400 за 1 кв. м в год обычно предлагаются не в центре, а на окраинах — в основном в СВАО, ВАО и ЮВАО.Как правило, почти во всех, даже в самых неустроенных зданиях есть охрана. Многих из них имеют парковки на прилегающей территории, пусть и неорганизованные; изредка — охраняемые и платные. В среднем одно машиноместо предоставляется на 80–120 кв. м арендуемой площади. Коммуникации — стандартные (телефония, Интернет), инженерно-технические системы чаще всего устаревшие, не подразумевающие ни центрального кондиционирования, ни современных систем пожарной безопасности. Зато пешеходная доступность зачастую компенсирует недостатки.
По словам специалистов компании Blackwood, офисные помещения, расположенные в бывших административных зданиях, гостиницах и торговых центрах, оснащены довольно неплохо, обладают набором необходимых сервисов. Разумеется, чем лучше оснащены и отремонтированы помещения, тем дороже они сдаются. Вообще собственники редко вкладывают деньги в обустройство объекта, поскольку желающие снять недорогой офис найдутся всегда: финансовые соображения во многих случаях перевешивают вопрос комфорта.
В итоге начинающим небольшим компаниям остается только мечтать о достойных условиях для ведения бизнеса. Вероятно, запланированным бизнес- и технопаркам и бизнес-инкубаторам, рассчитанным как раз на таких предпринимателей, удастся в будущем решить эту проблему.
Развитие в инкубаторе
Большие надежды участники рынка возлагают на бизнес-инкубатор «Нагатино-ЗИЛ» общей площадью 1 млн кв. м, который появится в Нагатинской пойме Москвы-реки. Это событие, по мнению руководителя Департамента поддержки и развития малого предпринимательства столичного правительства Михаила Вышегородцева, способно повлиять на снижение арендной ставки: «Введение коммерческих площадей такого объема в Москве поможет снизить арендную ставку с $400–500 за 1 кв. м в год до $350».
Строительство объекта будет проходить в пять очередей. Первая очередь московского бизнес-инкубатора составит 217 тыс. кв. м, сроки ее строительства составят 21 месяц. А полностью возведение технопарка должно завершиться в 2010 году.
По словам генерального директора бизнес-инкубатора Андрея Астахова, на 32 га намечено построить около 35 зданий высотой от 9 до 20 этажей общей площадью 1 млн кв. м. Нижние этажи будут отданы под производство и ритейл, в верхней части зданий разместятся офисы, гостиницы и выставочные помещения. По оценке А. Астахова, на территории комплекса будут работать более 100 тыс. человек.
«Мы должны создать условия для роста небольших компаний, — подчеркнул А. Астахов. — Перед нами стоит задача построить такую систему работы с арендаторами, чтобы арендные платежи окупили строительство, но были доступными для этих предприятий».
Но по большому счету пока этот проект пребывает в начальной стадии. Строительство не начато, арендные ставки не утверждены. А между тем с момента презентации проекта на Международной выставке-ярмарке недвижимости MIPIM-2006 прошел почти год.
Если строительство инкубатора пройдет по плану, это решит проблемы многих маленьких компаний, которым требуется качественный офис. Правда, если учесть, что в Москве ежегодно вводится в строй 1 млн кв. м офисов классов А и В при отсутствии острого дефицита на площади этих классов, то сдача в эксплуатацию 1 млн кв. м класса С в Нагатинском инкубаторе не снимет проблему нехватки дешевых офисов в столице.
Чтобы малый бизнес не испытывал трудностей с офисными площадями, такие инкубаторы должны стать массовым явлением. Это предоставит арендаторам выбор и создаст здоровую конкуренцию между арендодателями. А до этого времени предприятия малого и среднего бизнеса остаются самыми бесправными участниками рынка коммерческой недвижимости.
Антон Крафтов Источник: М2 - Квадратный метр
|
