|
12 мая 2004 г.
Складской рынок на подъеме
Инвесторы продемонстрируют большую активность на рынке складской недвижимости. По прогнозам к концу 2004 года на рынке будет не менее 400 тыс. кв. метров высококачественных складов. В первую очередь, девелоперов и операторов привлекает относительно высокая доходность этого бизнеса - 22-25 %, а также невысокий уровень конкуренции. При этом риэлторы уверяют, что цивилизованного рынка складской недвижимости в России не существует. Сегодня в Москве насчитывается около 1,8 млн. кв. м складских площадей, однако лишь 20% из них соответствуют международному уровню (класс А) и не более 15% - классу В. Это позволяет арендодателям диктовать условия, в частности, завышая ставки аренды. Бурный рост ритейла в последние два года привел к тому, что возрос спрос на большие склады - от 2-3 тыс. кв. м - по цене от 120-130 долларов за метр, находящиеся в непосредственной близости от супермаркетов, но и недалеко от МКАД. Спрос на современные складские помещения оценивается риэлторами в 3,5 млн. кв. метров. В этом году будет сдано не более 400 тыс. кв. м, и практически на все эти площади уже существует договоренность о сдаче их в аренду иностранным компаниям. Основная масса новых складских терминалов появляется на "экспортных" автомобильных трассах - в первую очередь, на Минском и Ленинградском шоссе. Средняя ставка по аренде склада класса А составляла 145 долларов за кв. м в год. В сегменте класса В почти вдвое дешевле предыдущих. По данным компании Knight Frank аренда тут составляет 85-110 долларов за метр в год. Ниже, чем в классе А и эксплутационные расходы - 10-15 долларов в год. В класс С и D ставки вообще варьируются от 40 до 70 долларов за метр. Сегодня договор на аренду складской площади заключается сроком от 1 года до 3 лет. Иностранные компании, которые пока настороженно ведут свой бизнес в Москве, обычно заключают "короткие" договоры - на срок до полутора лет. Среди арендодателей складов классов А и В можно выделить три основные категории: это профессиональные девелоперы, специализирующиеся на строительстве исключительно складов; логистические парки, принадлежащие городу; предприятия, сдающие часть своих помещений под складские нужды. А вот основными арендаторами являются логистические компании (65 процентов). Еще 25% - это крупные российские и иностранные ритейлоры, а также отделения иностранных компаний, производителей бытовой техники. Наконец, только 10% приходится на отечественных товаропроизводителей. Как прогнозирует большинство риэлторов, в течение как минимум пяти лет рынок складской недвижимости будет пополняться ежегодно 300-350 тыс. кв. м высококлассных помещений. Таким образом, большой объем вакантных площадей на рынке появится еще не скоро, потому и арендные ставки также не будут снижаться. Более того, ряд экспертов утверждает, что ставки будут даже увеличиваться - минимум на 5% в год. Также известно, что в ближайшие 2-3 года произойдет увеличение складской площади за счет новых крупных иностранных проектов, под которые уже выделены инвестиции. О планах строительства складов площадью до 100 тыс. кв. м объявили также несколько иностранных компаний: Hines, Sawatzky, Prologics, Skanska. Ольга Калашникова Источник: Газета «Квартира. Дача. Офис.»
|
