 |
15 января 2004 г.
На недвижимости прогореть невозможно!
Оксана Крымина, газета "Квартира. Дача. Офис"
– Александр, скажите, каков смысл услуг вашей управляющей компании?
– Любое помещение в зависимости от того, где оно расположено и как оно может эксплуатироваться должно быть доведено до состояния, когда из него можно извлечь по максимуму реальные деньги. Но чтобы получать, нужно сначала вложить средства в это помещение. Это наше глубокое убеждение. И мы помогаем правильно это сделать. Свои помещения (т.е. собственником которых мы являемся) мы стараемся доводить до хорошего состояния. Это требует усилий, финансов, но мы хотим, чтобы наши помещения были максимально удобны, комфортны для арендаторов.
– Этого достаточно, чтобы помещение было всегда занято арендатором?
– Нет. Здесь все главное, в том числе и отношения с арендаторами. Как правило, собственник не хочет этим заниматься. При этом некоторые собственники даже не понимают, зачем им нужно уважать арендатора? Они готовы пойти на снижение цен, лишь бы обращаться с арендатором как, так сказать, царь и бог. По принципу: «Ты все делай, я ничего делать не буду, пусть лучше арендная плата будет меньше». Разумеется, в таких условиях не может быть и речи о стабильных финансовых потоках. У нас же по-другому. Мы арендатора любим, выполняем весь необходимый сервис, освобождающий его от всего, кроме основной деятельности. И арендаторам это удобно и выгодно. Наша фирма берет эту заботу на себя, естественно, во благо финансового интереса собственника.
– Но ведь можно жить в помещениях класса С, ничего не перестраивая при этом?
– Можно, почему нет? Многие так и живут – в тех помещениях, которые как-то отстроены. Сделали там металлические двери, решетки на окнах, некоторые даже рамы заменили. Все это такие частные решения, которые в целом проблему не решают. Происходит это по разным причинам: зачастую просто не хватает средств у собственника (это типичная ситуация), затруднено общение с государственными структурами (отношения с которыми недостаточно формализованы), например, для согласования перепланировок, ну и просто человек не ощущает себя хозяином. Многие в этих случаях поступают таким образом: сдают свои помещения кусками, в «убитом» виде, подешевле, первым попавшимся арендаторам в надежде, что те сами там что-нибудь сделают. Но это ошибка. Арендатор (или субарендатор) никогда не будет ничего кардинального делать в помещении, кроме того, чтобы укрепить свою дверь, сделать новые решетки, настелить какой-нибудь ковролин, чтобы не видно было «убитого» пола, и как-то покрасить стены. Ну не будет он больше ничего делать. Есть серьезные капитальные вещи, которые может сделать только собственник. Не сделав этого, нельзя рассчитывать, что помещение будет приносить максимальный доход.
– А вы можете помочь тому собственнику, у которого дом есть, а денег нет?
– Конечно.
– И что вы будете делать?
– Это зависит от объема средств, которые нужно вложить в реконструкцию или в ремонт его помещения. Либо мы обойдемся собственными средствами, либо возьмем кредит в банке. У нас есть подо что, у нас есть собственность. То есть, под ее залог. Хотя, конечно, мы хотели бы иметь другие взаимоотношения с банками, более оперативные, более простые, но... банки еще не готовы. Тем не менее, мы найдем и готовы инвестировать средства в ремонт.
– А чем за это платит собственник? Ведь не в подарок же вы ему даете деньги?
– Ну, это вопрос обсуждается с собственником. Это нормальный инвестиционный проект и вопрос о сроках сотрудничества. Многое зависит от того, что собственник считает допустимым для себя. Представим ситуацию. У собственника есть помещение, даже здание, скажем, 1000 кв. метров, часть которого он уже сдает в убитом виде, но сдает. Важно, что собственник фактически живет на эти деньги. В этом случае возможно договориться, какие минимальные деньги он должен иметь для своего проживания. Мы берем это помещение в ремонт, инвестируем в него. За проведение этих работ мы берем какой-то процент от объема инвестиций и договариваемся, что после ремонта мы сдаем это помещение в аренду и рисуем график возврата этих средств. Все эти цифры прозрачны, все согласуется с собственником. Главное – возможен вариант, когда собственник ни на день не теряет тот финансовый поток, к которому привык, на который живет. Правда, это потребует больших инвестиций и удлинит срок возврата наших средств.
– Для таких проектов какие сроки рассматриваются?
– Как правило, это два-три года. Сейчас этого достаточно, но в дальнейшем эти сроки увеличатся. Даже Гостиный двор – один из наших серьезных инвестиционных проектов, где мы возвращаем свои деньги в течение двух с половиной лет.
– Но все равно, это довольно большой срок. По сравнению с традиционной услугой управления недвижимостью, где управляющая компания не вкладывает деньги в объект управления, не слишком ли велик риск? Мало ли что произойдет за это время...
– Нужно договариваться с собственником о том, кто будет страховать его помещение: либо он, либо мы. Мое глубокое убеждение, что помещение, собственником которого ты являешься, должно быть застраховано. Это несомненно. И это должна быть не какая-то обязательная страховка, а твоя, добровольная и на ту реальную сумму, которая потребуется тебе для восстановления помещения. Тем более, если мы говорим о доходных помещениях, т.е. о помещениях, которые сдаются в аренду. Арендатор всегда менее аккуратно относится к собственности, чем собственник. Поэтому возможны случаи повреждения имущества и помещений. Мы занимаемся профессиональной эксплуатацией зданий и помещений уже достаточно давно. У нас есть квалифицированный персонал, прошедший обучение по вопросам электробезопасности, пожарной безопасности, имеющий многолетний опыт работы в области реконструкции и эксплуатации объектов недвижимости, в том числе инженерных систем. Мы хорошо знаем требования различных надзорных органов, например, требования Энергосбыта и Энергонадзора и можем помочь собственникам привести электрохозяйство в надлежащее состояние, а в ряде случаев, при наличии необходимости и принципиальной возможности, получить разрешение на увеличение мощности присоединения. Кстати сказать, в старых домах эти мощности сильно занижены.
– Что значит занижены?
– Занижены те мощности, которыми реально можно пользоваться. А на самом деле используются мощности существенно выше. Почему так часто происходят пожары, скажем, по коммерческой недвижимости в Москве? Потому, в частности, что заложенная там электрика, то есть провода, их размер, автоматика, которая там используется, – все это давно устарело. Пришли другие мощности, совершенно новые источники потребления. Сейчас даже чайник уже берет 2 КВт. А многие пользуются современными кондиционерами, имеют мощные электробатареи. Мощность у них превышает предельно допустимую в несколько раз. А сколько самодельных нарушений? Достаточно зайти и посмотреть, что делается даже в государственных учреждениях. Зачастую видишь, что провода идут по стенам, что они скручены-свинчены, болтаются как угодно и т.д. Понятно, что все это просто-напросто ждет своего часа.
– И что, электрику в старом офисном помещении можно привести в порядок?
– Можно провести соответствующее исследование, согласовать в службе присоединения отпуск большей мощности электроэнергии, разработать линейную схему электропитания и получить все необходимые документы по электрике. Это отдельная дорогостоящая муторная работа, тем не менее, мы этим занимаемся.
– Вы устанавливаете свои технические системы?
– Смотря какие системы. Оповещение о пожаре, нормальную электрику, часто кондиционирование, иногда и свое отопление (если помещение, скажем, недостаточно утеплено). Устанавливаем, конечно, сами или нанимаем специализированную организацию. Но одновременно с этим мы решаем и другую задачу. Возможна установка датчиков по расходу воды и измерению расхода тепла. За счет этого мы помогаем сэкономить деньги, чтобы собственник помещения оплачивал реально использованные ресурсы.
– С какими проблемами обычно сталкивается собственник, решив привести в порядок свой офис?
– Согласовать проведение переоборудования помещения, согласовать отпуск больших мощностей по электрике, реконструкцию фасада – это проблема. Ведь все необходимо грамотно оформить, чтобы собственника не оштрафовали. На мой взгляд, по нежилым помещениям 90% собственников нарушают даже элементарные правила эксплуатации. И не потому, что они злостные нарушители, просто у них нет соответствующих специальных знаний и опыта. У них плохо с электрикой, плохо с пожарными, плохо с оформлением документов... Поскольку нарушений очень много, возникает соблазн закрыть на них глаза: «Так живем и будем жить». Но рано или поздно это все их касается. Возникают проблемы с регистрацией, с БТИ, с комиссиями по контролю за использованием нежилых помещений, которые время от времени приходят и говорят: «Товарищ, с вас штраф такой-то». И предлагают исправить недостатки в течение 2-4 месяцев. Вот тогда уже точно бегут к нам и просят привести в порядок документы или что-то еще... А ведь этой нервотрепки можно было избежать. А главное – это расширение возможностей старых домов по электрике при реальных гарантиях от пожаров. К сожалению, в этом вопросе городские власти действуют формально. Скажем, пожарные службы могли бы работать в комплексе с электриками, в частности, по старым зданиям, могли бы делать соответствующие предписания, чтобы вместе приводить весь дом в порядок. А поскольку каждая контролирующая служба действует сама по себе, то собственник откупается при каждой проверке.
– А как вы как собственник поступаете со своими помещениями?
– Мы набили себе все эти шишки, поэтому помогаем и другим избежать этих трудностей. Кстати, мы одно из двух первых малых предприятий в Таганском районе и нам тогда существенно помогали районные власти. Я готов привести и показать, в каком состоянии находится моя собственность. Разве не интересно посмотреть – сапожник с сапогами или без сапог? Собственник-клиент понимает, что в результате нашего управления его помещения будут не хуже. Это нормальное явление. Показав ему свои помещения, скажу: «Вот так будет и у вас». Приходите и смотрите.
Источник: Газета КДО
|
|
