 |
08 октября 2003 г.
В центре повышенного внимания
В последние годы в столице наблюдается устойчивый рост рынка коммерческой недвижимости. Его динамичное развитие во многом обусловлено экономическим подъемом и политической стабильностью в стране. Повышенная активность застройщиков и девелоперов объясняется высокой доходностью инвестиций в коммерческие метры. По данным аналитиков компании Stiles&Riabokobylko, в зависимости от класса здания и его расположения она составляет 13-18%.
 Несмотря на строительство большого числа офисов в течение последних шести месяцев, спрос превышает предложение примерно в 2,2 раза. По информации Stiles&Riabokobylko, в начале 2003 года общее предложение офисов международного класса составляло около 2,4 млн кв. м. К концу года будет сдано в эксплуатацию еще 450 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, объем строительства увеличится в два раза. Аналитики отмечают, что в 2004 году общее предложение офисов классов А и В, вероятно, превысит 3 млн кв. м. Площадь бизнес-зданий, которые закончат в следующем году, оценивается в 340 тыс. кв. м. По прогнозам специалистов компании МИАН, в 2003 году следует ожидать появления 300 тыс. кв. м новых площадей класса А и около 200 тыс. кв. м — класса В.
Учитывая постоянно растущие темпы строительства офисных зданий и положительную динамику увеличения объемов новых ликвидных предложений, эксперты все чаще говорят о том, что уже в следующем году возможно перенасыщение рынка.
Несмотря на это, потребность в офисах, соответствующих критерию «хорошее качество — приемлемая цена», по-прежнему не удовлетворена. В результате с каждым годом становится все меньше качественной недвижимости. Например, средний объем офисов международного класса сократился до 6,7% в 2002 году с 8,0% в 2001 году. Причем на долю помещений класса А пришлось порядка 2,5–4%. В течение первого полугодия 2003 года данный показатель незначительно колебался и составил 5,6%. Специалисты Stiles&Riabokobylko прогнозируют, что, поскольку растущее предложение компенсируется высоким спросом, в 2003 году площадь свободных помещений либо останется на прежнем уровне, либо возрастет до 7,5–8%.
Качественный дефицит
Следствием недостаточного предложения на рынке свободных ликвидных офисов стал рост сделок по их предварительной аренде. Однако сегодня очень непросто найти выгодное предложение. В «обжитых» офисных центрах освобождаемые площади разбираются уже «прописавшимися» там арендаторами. В престижных бизнес-центрах класса А помещения реализуются на последних этапах строительства или одновременно с вводом здания в эксплуатацию.
Наиболее острый дефицит помещений наблюдается в секторе офисов класса А. По сведениям Stiles&Riabokobylko, в этом году предстоит реализовать около 55% новых проектов в этой области рынка недвижимости. Причем порядка 40% из них предназначены определенному заказчику либо уже разобраны базовыми арендаторами по предварительным договорам с девелоперами. На долю новых офисных зданий класса А, не имеющих подобных договоров аренды, приходится всего лишь 143 тыс. кв. м.
В последнее время доля офисов класса В на рынке несколько возросла. В компании МИАН отмечают, что основным источником пополнения такого офисного пространства в Москве является реконструкция существующих зданий, переоборудование административных корпусов «умирающих» предприятий, а также устаревающие строения класса А. По мнению специалистов агентства, именно в сегменте бизнес-центров класса В сейчас наиболее активны инвесторы. Девелоперы приобретают здания, нуждающиеся в полной или частичной переделке, доводят их уровень до класса В, а затем сдают в аренду.
Гораздо больший ассортимент и разброс цен характерны для офисов класса С. Их основными арендаторами и собственниками являются различные НИИ и производственные объединения. Достаточно предложений и в классе D, но все подобные строения нуждаются в капитальном ремонте.
Приняв во внимание возрастающую конкуренцию между новостройками и ранее возведенными зданиями, нельзя исключать, что средние арендные ставки в ближайший год сохранятся на прежнем уровне или несколько снизятся. Пока для бизнес-центров класса А они варьируются в пределах $450–700 за 1 кв. м в год, класса В — $370–450, класса С — $100–370. Чем выше статус здания, тем большее значение при определении цены играет местоположение объекта, концепция организации рабочего пространства, техническое обеспечение и пр. Самая дорогая аренда, разумеется, у объектов, находящихся в центре Москвы, недалеко от основных городских улиц или транспортных развязок. Покупка готового к въезду офиса международного класса в зависимости от географического положения и качества помещения обойдется в $2300–4500 за 1 кв. м.
Тенденции рынка
По исследованиям специалистов Stiles&Riabokobylko, за последние несколько лет арендаторы изменили свое отношение к размерам помещений, предназначенных для ведения бизнеса. Так, после кризиса 1998 года наибольшим спросом пользовались маленькие конторы площадью 100–500 кв. м. В прошлом году средние размеры новых офисов варьировались в пределах 500–2000 кв. м. Общая площадь помещений, купленных и арендованных в 2002 году, составила 416 тыс. кв. м.
Альтернативой дорогостоящей аренде помещений является приобретение компаниями офисных площадей для собственных нужд. Наиболее крупные и солидные фирмы, не желая «прописываться» в многоэтажных «бизнес-скворечниках», все чаще отдают предпочтение отдельным особнякам площадью до 1000 кв. м.
Несмотря на то что 60% строящихся зданий, предназначенных к сдаче в 2003 году, располагаются внутри Садового кольца, многие арендаторы стали задумываться о переезде из центра на городские окраины. Главные причины: растущие арендные ставки, отсутствие нужного числа парковочных мест и неудобная планировка помещений. Об этом свидетельствует возросший спрос на офисы, расположенные в районе третьего транспортного кольца, а также на основных городских магистралях: Кутузовском и Ленинском проспектах, Профсоюзной улице, проспекте Мира. Считается, что постройки за третьим кольцом привлекают фирмы более низкой арендной платой по сравнению с центральными районами, а также хорошей транспортной доступностью и приятной для работы атмосферой.
В качестве ярких примеров успешно функционирующих за пределами Садового кольца офисных центров можно привести объекты на 2-й Звенигородской, 13, и бизнес-центр на Спартаковской. В числе наиболее интересных строящихся зданий — «Кантри-парк» рядом с Путилковским шоссе, Westbridge Business Park, многофункциональный научно-административный центр на улице Крылатской, вл. 19, и Хорошевский бизнес-центр. В планах застройщиков комплекс Kalibr по улице Годовикова, Аэропорт бизнес-центр, Mersedes-Benz Plaza на Ленинградском проспекте, 39, и бизнес-центр у Поклонной горы.
Новые предложения
В этом году на столичном рынке недвижимости должен появиться целый ряд новых офисных центров. Наиболее перспективными объектами для финансовых вложений являются интеллектуальные здания, основные преимущества которых — безопасные условия труда и низкие эксплуатационные расходы. К их числу относится многофункциональный научно-административный центр на улице Крылатской, вл. 19. Проектом предусмотрено строительство четырех малоэтажных зданий, каждое площадью 13 тыс. кв. м. Первые два корпуса появятся на рынке в 2004 году. Остальные — в 2005 году. Другой объект аналогичного класса — 14-этажный «Дукат Плейс III» (30 тыс. кв. м). Его планируется сдать в эксплуатацию во второй половине 2005 года. Пока на площадке ведутся работы по сносу стоящего там старого дома. Можно не сомневаться, что интерес к подобным инвестиционным проектам сохранится и в ближайшие годы. Однако, несмотря на растущую активность инвесторов, вряд ли стоит рассчитывать на исчезновение дефицита ликвидных офисных пространств.
Ряд крупных коммерческих объектов предполагается сдать в эксплуатацию уже в этом году. Среди них «Ефимия центр II» на Николоямской улице 40/22, стр. 5, комплекс на 1-й Брестской улице, 29/22 (15 тыс. кв. м), бизнес-центр в 1-м Лесном переулке (33 тыс. кв. м), Central Plaza на Овчинниковской набережной, 22 (24,5 тыс. кв. м), «Альфа Арбат-центр» на Старом Арбате, вл. 1–7 (46,7 тыс. кв. м), комплекс на Страстном бульваре, 9 (19 тыс. кв. м), «Новоданиловский дом» на Варшавском шоссе, 5, стр. 8 (15,7 тыс. кв. м) и пр. В следующем году планируется построить комплекс «Крылатские холмы» (56 тыс. кв. м) и комплекс New Century на Садовом кольце (86 тыс. кв. м). В более отдаленной перспективе к 2008 году на рынке появится порядка 2,5 млн кв. м офисных, торговых и прочих площадей в Московском международном деловом центре «Москва-Сити».
Роман Хохлов
Фото Игоря Порхомовского
Дарья Афанасьева
Начальник отдела исследований Stiles&Riabokobylko:
— Ожидается, что к концу 2004 года общее предложение офисов международного качества в Москве превысит 3 млн кв. м. Объем строительства офисных зданий на 2004 год оценивается в 340 тыс. кв. м.
Средний уровень свободных помещений в 2002 году составил 6,7%, а отдельно класса А — 2,5–4%. В течение первого полугодия 2003 года этот уровень незначительно колебался и на данный момент составляет 5,6%. Специалисты Stiles&Riabokobylko прогнозируют, что он либо останется на прежнем уровне, либо незначительно возрастет до 7,5–8%.
В 2002 году общая площадь арендованных и купленных помещений составила 416 тыс. кв. м. Сейчас наблюдается рост спроса на офисы, расположенные в районе третьего транспортного кольца, а также на основных московских магистралях: Кутузовском и Ленинском проспектах, Профсоюзной улице и проспекте Мира. В августе некоторые здания класса А перевели в нижестоящий В, что повлекло сокращение предложения высшей категории. Рынок офисов Москвы по-прежнему демонстрирует некоторую незрелость. Одно-единственное здание по-прежнему оказывает значительное влияние на уровень свободных помещений в целом районе. Активность рынка по аренде помещений была высокой в августе. Общее количество арендованных и купленных площадей возросло более чем на 81% по сравнению с июлем и на 58% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Источник: Газета М2
|
|
