|
11 сентября 2003 г.
Склады привлекают внимание инвесторов
"Девелоперы начинают осознавать стратегическую ценность рынка складских и производственных помещений", - отмечается в аналитическом отчете компании "Стайлз энд Рябокобылко". Сегодня общая площадь складских помещений в Москве и Московской области составляет приблизительно 1,6 млн. кв. метров. Преимущественно это небольшие склады (менее 5000 кв. м), главный недостаток которых - отсутствие необходимой складской инфраструктуры. Однако специалисты затрудняются точно определить объем рынка, так как многие складские помещения либо не сертифицированы, либо не имеют зарегистрированных прав собственности. Заметно сокращается количество складов в пределах МКАД, что частично объясняется решением московского правительства о перемещении крупных производственных объектов за пределы столицы. Кроме того, это связано с высокой стоимостью земли в городе и запретом на въезд в Москву большегрузного транспорта без специальных пропусков. Арендные ставки в Московской области значительно ниже московских, что является решающим фактором для большинства клиентов. Пока высококлассные складские комплексы в дефиците. Доля предложения производственно-складских комплексов класса А и А- не превышает 30-35% от общего объема рынка (лишь 200 тыс. кв. м соответствуют международным стандартам и могут быть классифицированы как класс А). Современные складские помещения преимущественно интересуют международные компании, являющиеся традиционными арендаторами в этом сегменте рынка. Однако в последнее время и отечественные компании, ориентированные на европейские стандарты ведения бизнеса, стали отдавать предпочтение высококлассным складским комплексам. В связи с недостатком складских помещений класса А, на рынке широко практикуется строительство складов под заказчика (так называемые проекты "build to suit"). На осуществление такого проекта требуется 6-8 месяцев после согласования всей документации. Срок окупаемости складских комплексов класса А составляет 4-8 лет. Стоимость и сроки возведения складов значительно меньше, чем показатели для торговых и офисных помещений. Так, в частности, стоимость строительства одноэтажного складского здания с высотой потолков 10 м и шагом колонн 12х18 м составляет примерно $500-800 за кв. м (фундамент, несущие конструкции, внутренние инженерные сети). В этом году эксперты "Стайлз энд Рябокобылко" ожидают умеренного роста арендных ставок на складские и производственные помещения. Так, по их прогнозам, средние арендные ставки для складов класса А и А- составят $140-160 за кв. м в год, а для класса В порядка $100-130 за кв. м в год. При этом арендные ставки на московском рынке складской и производственной недвижимости являются одними из самых высоких в Европе. Классификация складских и производственных помещений Класс А. Современный складской комплекс класса А должен удовлетворять следующим требованиям: удобные подъездные пути, близость к транспортным магистралям, наличие всех коммуникаций, а также оборудования, отвечающего современным стандартам, круглосуточная охрана, потолки высотой не менее 8 метров, выровненный пол, регулируемый температурный режим, возможность установки многоуровневой стеллажной системы и наличие офисных помещений для арендаторов. Класс А-. По функциональности максимально приближается к складам класса А, но уступает им по качеству используемого оборудования, менее выгодному расположению, или же помещения такого уровня не предоставляют полный спектр услуг или не полностью соответствуют всем требованиям помещений класса А. Класс В. Реконструированные бывшие производственные помещения, с высотой потолков от 5 до 8 метров, с необходимыми коммуникациями и оборудованием. Также возможно предоставление офисных помещений для арендаторов. Класс С. Не отремонтированные бывшие производственные помещения или отапливаемые ангары. По данным компании "Стайлз энд Рябокобылко" Илья Ступин Источник: Газета КДО
|
