 |
18 августа 2003 г.
Смена класса
Ольга Калашникова В тесноте, да не в обиде В своем ежегодном отчете о состоянии офисных рынков мира британская компания Healey & Backer и ее американский партнер Cushman & Wakefield свидетельствуют: за 2002 год в Москве появилось не более 220-250 тыс. кв. м офисов европейского класса (класса А и В). При этом, по их данным, только около 50% сданных в эксплуатацию зданий в прошлом году было использовано для коммерческих целей, то есть, сдавались в аренду. Остальные 50% новых офисов компании построили «под себя». По данным риэлторов, всего в Москве насчитывается не более 70 зданий, располагающих помещениями, соответствующих стандарту для офисов класса А. Еще около 120 зданий относятся к классу В (общая площадь офисов этих классов – примерно 2 млн. кв. метров). Это как минимум втрое ниже реальной потребности города в таких «рабочих помещениях». Москва к тому же — самый насыщенный в плане численности офисных сотрудников город, на одного работающего у нас приходится не более 10 кв. м площадей, в то время как в Европе – около 20 кв. м, в США – 28 кв. метров. Даже в японских мегаполисах, известных своей теснотой во всех сферах жизни, на одного работника приходится 12 кв. метров. Столичные девелоперы также предпочитают умалчивать о том, что международные классификации офисов требуют, чтобы по истечении пяти лет с момента ввода в эксплуатацию здание автоматически выводилось из класса А, если оно не подверглось капитальному ремонту. Связано это с тем, что после пяти лет эксплуатации в значительной степени изнашиваются и требуют ремонта некоторые коммуникации, а интеллектуальное наполнение помещений морально устаревает. Таким образом, за прошлый год около 40 тыс. кв. м офисных площадей были переквалифицированы из класса А в класс В. Дешевле не значит хуже Понятно, что превышение спроса над предложением вызывает увеличение арендных ставок. Так, средний размер арендной платы за офисные помещения класса А составляет сейчас $560 за кв. метр (без учета эксплуатационных расходов). А вот класс В оценивается значительно дешевле ($350-450), что и обуславливает переориентацию арендаторов именно на такие офисы. При этом совершенно необязательно, что потребительские характеристики «второго класса» заметно хуже «первого». Как известно, одна из обязательных характеристик офисов класса А — расположение внутри Садового кольца. Все остальные бизнес-центры, расположенные вне этого района, каким бы современным ни был их проект, какой бы «начинкой» ни обладали здания, автоматически попадают в более низшую категорию. Однако многим арендаторам сегодня такой «престиж» не так уж важен, тем более, что «высшая категория», как оказалось, имеет и свои минусы. В первую очередь, это высокие ставки и отсутствие парковок. Поэтому неудивительно, что девелоперы начали выбирать стройплощадки для новых бизнес-центров в самых удачных местах с точки зрения транспортной доступности – вдоль третьего транспортного кольца. Эту тенденцию подтверждают и данные компании Penny Lane Realty – значительная часть новых офисов сегодня появляется за Садовым кольцом. По мнению риэлторов, даже иностранные компании пришли к выводу, что арендовать офис класса А в Москве слишком накладно, и «рабочий» (не представительский) офис может находиться и в В-классе. Например, в бизнес-центре класса В на 2-й Звенигородской, 13 в конце прошлого — начале нынешнего года разместились зарубежные компании «Сити Банк», Saint-Gobain Isover, в бизнес-центре «На Войковской» — компания «Рамэнка». В принципе, В-класс предоставляет арендаторам те же услуги, что и А-класс, но более «потребительского» уровня: к примеру, вместо подземного паркинга предлагаются охраняемые наземные парковки с достаточным количеством парковочных мест. Так, успешность бизнес-центра «На Войковской», предлагавшегося в аренду летом-осенью 2002 года, определилась в том числе его просторной парковкой, рассчитанной на 200 машин при 7 тысячах кв. м офисных площадей. В последнее время класс В все чаще «происходит» из реконструированных зданий в промзонах Москвы, активно превращаемых в новые деловые районы. Реконструируемые объекты имеют преимущество перед новыми бизнес-центрами прежде всего в достаточности территории, которая позволяет обеспечивать арендаторов необходимым количеством парковочных мест, а также возводить надземные многоуровневые паркинги (для девелоперов выгода еще состоит в том, что требует от них минимальных финансовых затрат и меньших временных потерь при согласовании документов). Любовь к маленьким и большим За последние два года изменились не только «вкусовые предпочтения» большинства арендаторов (то есть, для них не так важно стало, где размещаться – в классе А или В), но и требования к размерам офисов. Сегодня на московском рынке офисной недвижимости особой популярностью пользуются офисы размером до 100 кв. м и помещения свыше 1 тысячи кв. метров. Например, офисы более чем по 1 тыс. кв. м в последнее время арендовали такие фирмы, как «Сименс», «Волготанкер», «Россельмаш», «Сервье», «Трансаэро» и другие. Резкий всплеск на потребности в маленьких офисах, до 100 кв. м, но при этом класса А или В, специалисты объясняют лавинообразным открытием новых бизнесов, причем их хозяева в отличие от прежних лет желают иметь комфортные условия для работы. Интересно, что спрогнозировать эту тенденцию год-два назад никто не мог, ведь в то время основной спрос приходился на помещения площадью 400-500 кв. метров. Соответственно, в новых офисных зданиях (а их проекты и задумывались минимум два-три года назад) такие помещения просто не предусматривались. И в этой нише возник дефицит, чего, пожалуй, не было с середины девяностых годов. Специалисты прогнозируют, что вслед за уже освоенными нишами этого рынка появятся и новые. Через год-два должен резко возрасти спрос на очень маленькие офисы в 50-80 кв. м (не ниже, чем класса В), и на очень большие помещения, свыше 3 тыс. кв. м для крупных фирм, в основном западных. Купить выгоднее, чем арендовать Сегодня примерно 25% новых офисных помещений выкупаются компаниями в собственность (это относится как к классу А, так и В). В 2000 году эта цифра не превышала 15 процентов. Мотивы такого шага легко объяснимы: покупка помещения гораздо выгоднее его аренды, особенно для фирм, обладающих достаточным капиталом. Так, цена на офисы, когда здание еще находится на стадии котлована, сегодня обычно составляет себестоимость 1 кв. м площади + 30-40 процентов. В функционирующих офисных центрах стоимость 1 кв. м в зависимости от его класса и месторасположения достигает $2,5-4 тыс. (первая цифра относится к помещениям класса В, вторая – к А). Несложный подсчет показывает, что при существующих арендных ставках ($400 в год за 1 кв. м для офисов класса В и $560 – для А) «рабочее место» полностью окупается за 5-6 лет. При этом излишне говорить, какие еще плюсы имеются у собственника недвижимости по сравнению с арендатором (например, возможности получения кредита под залог помещения или продажа офиса в любой момент без потери вложенных в него денег). Источник: Газета КДО
|
|
