статьи / Полезные и интересные статьи / Английский взгляд на недвижимость

версия для печати

22 декабря 2002 г.

Английский взгляд на недвижимость

Английский взгляд на недвижимость

          В журналистской среде как-то не принято рассказывать о своих коллегах из других изданий, а тем более брать у них интервью. Мол — незачем рекламировать конкурентов. Но мы все же рискнули и нарушили сложившуюся традицию. Наш собеседник — Джон Харрисон — редактор нового специализирован-ного журнала о коммерческой недвижимости «Commercial Real Estate».

          — Джон, расскажите немного о себе.

          — Я родился в Лондоне. В Москву впервые попал в 1982 году, еще студентом. В течение года стажировался в Институте иностранных языков им. Мориса Тереза. Потом вернулся домой. Снова приехал в Россию уже в 1987 году в качестве переводчика. На этот раз задержался здесь основательно. Работал на телевидении, видеостудии, занимался журналистикой — писал для «Moscow Times». Несколько месяцев назад стал редактором журнала «Commercial Real Estate».

          — Кому принадлежит идея создания этого журнала?

          — Учредитель и издатель журнала — компания «Голдихэм Инвестментс Лимитед». В прошлом году мы провели исследование и выяснили, что в Москве множество газет и журналов о жилье, но нет специализированного издания на русском языке о рынке коммерческой недвижимости — то есть об офисах, торговых площадях, промышленных зданиях. В первую очередь, мы ориентировались на российские компании, работающие в сфере real estate. Поэтому, кстати, журнал издается на русском языке и сопровождается английским переводом. Хотя, конечно, в нашу целевую аудиторию входят и большие иностранные компании.

          Вообще, если уж речь зашла о целевой аудитории, она у нас обширна. В нее входят все, кто работает на рынке коммерческой недвижимости и считает себя профессионалом. Плюс «конечные пользователи» — компании-арендаторы, которые нуждаются в подробной информации о разного рода услугах.

          — Вам уже пришлось столкнуться с какими-то проблемами при подготовке первого номера или все прошло гладко?

          — Мне кажется, что одна из главных проблем российского рынка недвижимости — его непрозрачность. И нам с этим пришлось столкнуться в первую очередь. Никто не отслеживает, как сегодня принято говорить «в режиме on-line», внутреннее состояние рынка. Информация такого рода крайне скупа. Мы хотим восполнить этот пробел и «открыть» рынок коммерческой недвижимости — анализировать его состояние, отражать взгляды его участников, проводить дискуссии.

          Хочу отметить, что на Западе компании становятся все более открытыми, потому что этого требует конкуренция. Она настолько высока, что даже из-за небольшой закрытости фирма может попросту лишиться выгодных контрактов — инвесторы не будут ей доверять. В России, как мне кажется, пока невысокий уровень прозрачности. Тем не менее, многие компании к ней стремятся. И их число будет расти.

          — Скажите, а московский рынок недвижимости по своей структуре, уровню развития сильно отличается от лондонского?

          — Конечно. Возьмем, например, рынок жилья. Я проводил операции с недвижимостью в Англии и в России, поэтому мне есть с чем сравнивать. Главное отличие — на Западе жилье для обычного, или как у вас говорят «рядового гражданина», более доступно. В первую очередь, потому, что легко можно взять ипотечный кредит. Если у человека есть любая работа, он может запросто получить кредит. Например, зарабатывая в Лондоне 25 тыс. фунтов в год, можно получить в кредит 90 тыс. фунтов. Этой суммы достаточно для приобретения маленькой квартиры на окраине города.

          — Кстати, а что происходит с ценами на берегах туманного Альбиона?

          — Сейчас цены на недвижимость в Англии достигли своего пика и начинают падать. До этого они увеличивались с огромной скоростью — иногда до 80% в год. Но английская экономика росла более чем умеренно (2-3%) и, естественно, поддерживать такой рост просто не могла. Вот цены и начали падать. До этого спад (crash) однажды случился в 1988 году — я сам тогда чуть не потерял большие деньги. Но сейчас, как мне кажется, эта ситуация не повторится. Цены, скорее всего, будут плавно снижаться на 5-10%, а не на 60%, как это было четырнадцать лет назад.

          — А как случилось, что во время спада на рынке недвижимости многие люди потеряли деньги? Они занимались спекулятивными операциями с жильем?

          — Нет. Поясню на примере. Я взял ипотечный кредит 100 тысяч фунтов, чтобы купить квартиру. Вложил своих 30 тыс. фунтов. В итоге, купил жилье за 130 тысяч. Когда цены на недвижимость упали — этот спад сопровождался экономическим спадом — я потерял работу и решил продать квартиру из-за невозможности платить проценты по кредиту. Но за 130 тыс. фунтов я уже квартиру продать не могу. Мне за нее предлагают не более 70 тысяч. Меня это не устраивает — где же я возьму деньги, чтобы погасить разницу в цене, которую надо вернуть банку.

          Конечно, в конце концов, банки смягчали свою жесткую позицию, забирали квартиры, под которые был выдан ипотечный кредит, обратно. Но многие люди, при этом, оставались должниками. А это очень серьезное бремя — банк, чтобы вернуть деньги, будет искать своего должника до конца жизни, где бы он ни находился.

          А мораль такова: развитая ипотечная система позволяет ценам быстро расти, стимулирует спрос, но когда рынок «проваливается» — создает немало проблем.

          — Ну, российскому рынку недвижимости эти проблемы пока не грозят...

          — Действительно. В Англии около 90% всех покупок недвижимости совершается с помощью ипотеки. А в России примерно 1%. Можно сказать, ипотечное кредитование здесь пока вообще не развито. Кроме того, предлагаемые в Москве ставки по ипотечным кредитам для нас неслыханно высоки: 15% годовых на 10 лет! Такие высокие ставки, кстати говоря, очень опасны и для заемщиков. Мы в Англии берем кредиты сроком на 25 лет под 3-5% годовых. Вот это нормальная ставка.

          А еще в России люди не накапливают деньги в банках. Они держат их, образно говоря, «под матрасом». Никто не знает, какое там у них количество купюр. Это очень затрудняет анализ спроса на рынке жилья.

          — В начале разговора вы сказали, что совершали операции с недвижимостью в России и в Англии. Где сделку проще оформить?

          — Как ни странно — в Москве. В Англии, для того чтобы купить или продать дом, надо нанимать адвоката, платить ему немалые деньги, чтобы он занимался оформлением необходимых документов, проходил разные инстанции. В Москве, при желании, все можно сделать за две недели. А я вот дом в Англии продаю уже четвертый месяц. Не потому, что нет клиентов. Просто надо соблюсти массу бюрократических формальностей. Это очень долго. Зато комиссионные брокеров (агентов) меньше — 1-2%, не 4-5% как здесь.

          — Несмотря на полное отсутствие системы ипотечного кредитования, рынок недвижимости, тем не менее, развивается. В Москве строятся и жилые, и офисные здания. Вам они нравятся — их концепция, архитектура?

          — Безусловно, в Москве очень много красивых и современных офисных зданий и жилых домов. Много интересных фасадов. Мне нравится, что ограничивается высота новых зданий в центре города. В Лондоне таких ограничений нет, и это фактически привело к уничтожению целых кварталов старого города.

          К сожалению, в российской столице немало и шаблонных, массивных зданий с тяжелыми фасадами. Они не в моем вкусе — я любитель гуманной архитектуры. Чем объяснить стремление некоторых застройщиков к гигантизму? Мне кажется, что в России все озабочены созданием собственного сильного имиджа. Любая фирма спешит произвести фурор, громко и шумно заявить о себе. Почему — не знаю. Может, это связано с еще не до конца стабильной экономикой. Вот на Западе не принято так «кричать». Наверное, поэтому там и архитектура все-таки более утонченная.

          — Выходит, стратегия поведения компаний на рынке как бы выражается в архитектуре?

          — Да, можно сказать и так. Мне думается, что это взаимосвязано.

          — Джон, в заключение последний, отвлеченный вопрос. Как вы отдыхаете в Москве? Где бываете?

          — Если честно, то на выходные я с семьей часто уезжаю из Москвы. У нас дом под Можайском — сам строил. Люблю отдыхать на природе, что-нибудь поделать в загородном доме. Это позволяет мне избавиться от стрессов городской жизни, обрести физическое и душевное равновесие.

Источник: Газета КДО