статьи / Полезные и интересные статьи / Помещение для малой фирмы

версия для печати

01 ноября 2002 г.

Помещение для малой фирмы

Выбор помещения для малой фирмы зависит от вида ее деятельности и перспектив развития. При этом существует несколько путей снять или купить офис: по сравнению с общепринятыми схемами это можно сделать с минимальным вложением средств.

Одной из форм приобретения офиса может быть не покупка его у частного застройщика, а через аукцион, где предлагается недвижимость от Правительства Москвы. Эти торги проводит уполномоченная правительством города фирма Мосреалстрой, а также СГУП по продаже муниципального и государственного имущества.

Нежилые помещения продаются Мосреалстроем на конкурсной основе, нередко они передаются в собственность покупателю только с условием достроя и сдачи в эксплуатацию помещения в установленный срок. Как правило, этот время составляет до 9 месяцев.

Заявки на конкурс принимаются как от физических, так и от юридических лиц, при перечислении задатка за участие в конкурсе. Сумма задатка составляет 30% от начальной цены помещения.

Прием документации на конкурс ведется по перечню документов, установленному Положением о конкурсе, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации №1311. Победителем конкурса объявляется тот, кто предложил выполнение инвестиционных условий конкурса и максимальную цену за приобретаемый объект. С победителем конкурса в срок до 10 дней заключается договор купли-продажи объекта. После сдачи-приемки объекта государственной комиссией договор купли-продажи подлежит регистрации в Московском городском комитете по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Сегодня Мосреалстрой может предложить более 2000 объектов. Эти помещения различны как по площади (от 30 до 4000 тыс. кв. м), так и по стоимости (от 500 до 800 долларов за 1 кв. м в районах новостроек и до 2000 долларов за нежилые помещения в центре).

Если потенциальный клиент не может «осилить» большое по площади помещение (например, свыше 1000 кв. м), то Мосреалстрой может трансформировать предложение, продав помещение по «кусочкам» (от 40-50 или более метров). Можно приобрести помещение в долевую собственность, предварительно объединившись с кем-то. Возможна покупка помещения с рассрочкой платежа до 3, 6 или 12 месяцев.

Аренда

Если фирма не располагает возможностью участвовать в аукционе, она может пойти по самому легкому, но не такому удачному в плане перспектив пути — аренде помещения.

Малый предприниматель может обратиться в риэлторское агентство, но при этом он должен знать, что цена на помещение будет завышена, так как она включает в себя разовый платеж как комиссионные — от 1 тыс. долларов и выше при заключении сделки.

Поэтому выгоднее всего арендовать помещение у его хозяина, т. е. напрямую. Наиболее предпочтительным вариантом являются госпредприятия, трудное экономическое положение которых заставляет их сдавать помещения по невысокой цене (это обычно офисы низкого класса, по общепринятой классификации С или D) — до 100-120 долларов за 1 кв. м в год. Но при явном плюсе — дешевизне таких помещений — есть и некоторые минусы. Например, срок аренды обычно не превышает 1 года.

Если для малого предприятия не так важно месторасположение его будущего офиса, то самым выгодным вариантом является аренда объектов социальной инфраструктуры предприятий — общежитий, поликлиник, домов культуры.

В этом случае часто вместо арендной платы владелец такой недвижимости может только попросить провести ремонт снимаемого помещения (это обойдется в 60-80 долларов за 1 кв. м) в надежде на последующее увеличение ставки другому арендатору, который сменит нынешнего «ремонтника».

Еще один вариант — аренда помещений в учебных заведениях и бывших НИИ. Небольшие офисы (обычно до 30-40 кв. м), минимум телекоммуникаций, косметический ремонт и «полуподпольный» договор компенсируются низкими ставками. Обычно они не превышают 120-150 долларов за 1 кв. м в год в «приличных» местах (недалеко от Садового кольца).

Однако самым дешевым вариантом является аренда помещений в ПТУ и школах. И хотя такая аренда является незаконной, директоры учебных заведений охотно идут на нее. Нередки случаи, когда плата за помещение в таких объектах не превышает 30-40 долларов за 1 кв. м в год. Но нужно помнить, что первая же проверка соответствующей комиссией может покончить такое «сотрудничество» с учебным заведением.

Есть и другие возможности найти дешевый офис. Например, пустующие помещения (комнаты для заседаний в ЖСК, «колясочные» в жилых домах и т. п.). Информацию о них за небольшую плату можно получить в ЖЭКе (и там же оформить аренду).

Покупка

Самым выгодным, но и затратным, следует признать покупку офиса в собственность напрямую, а не через аукцион (ведь изначально неизвестно, станете вы в нем победителем или нет).

Сегодня за офис класса А (самый высокий разряд) запрашивают 1800-3200 долларов за 1 кв. м, офис класса В — 1300-2000, класса С — 800-1200. Несмотря на кажущуюся дороговизну, несложный подсчет показывает, что через 4-5 лет (а то и через 3 года) офисное помещение полностью окупается, и в дальнейшем приходится оплачивать только коммунальные платежи. Этот путь приобретения офиса аналитики считают самым перспективным, в том числе и для малых предприятий, тем более, что сегодня налоговое законодательство позволяет получить при покупке недвижимости ряд льгот, которые отсутствуют при аренде.

Источник: КДО-Проспект