 |
17 марта 2009 г.
Управление торговым центром. Российская практика
Управление недвижимостью — деятельность специализированных фирм, обусловленная развитием рынка недвижимости, направленная на рациональное использование имеющегося объекта, приносящее собственнику максимальную прибыль. Задача управляющей компании состоит в поиске и оптимизации всех ресурсов объекта и построение схемы их использования с максимальной выгодой для собственника.
Управление недвижимостью включает в себя консалтинг, маркетинг, брокеридж, оценку, финансовый анализ и прогноз, работу с персоналом, анализ рынка, планирование офисного пространства, управление строительством, управление арендой, работу с арендаторами, техническое обслуживание объекта, клининг, управление кризисными ситуациями, а также прочие услуги, необходимые для функционирования объекта.
Этап привлечения управляющей компании
По мнению экспертов, привлечение управляющей компании должно происходить на самых ранних этапах развития проекта — в процессе разработки ТЦ, однозначно — не позднее момента сдачи объекта в эксплуатацию. Раннее привлечение управляющей компании позволит на всех стадиях реализации девелоперского проекта и в будущей эксплуатации избежать дополнительных расходов со стороны собственника. Так, управляющая компания не допустит некачественной работы со стороны подрядчика и не примет объект с недостатками в работе строительной компании, что приведет к заметной экономии средств при эксплуатации объекта в будущем и значительно снизит риски собственника.
В идеале, по мнению экспертов, к управлению ТЦ должна привлекаться управленческая структура консалтинговой компании, которая изначально сопровождала проект ТЦ — проводила маркетинговые исследования, разрабатывала концепцию и оказывала иные услуги.
Функции управляющей компании
В числе функций управляющей компании, которые сформулированы как результат высокого уровня развития рынка управленческих услуг в западных странах, выделяют:
- обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости
- управление активами собственника
Управление объектом недвижимости должно осуществляться с целью обеспечить получение владельцем объекта максимального дохода.
К функциям компании, предоставляющей профессиональные услуги в области управления недвижимостью, относятся: административно-правовое управление объектом; ведение юридического и финансового документооборота; сдача объекта в аренду, включая определение стратегии, разработку маркетинговой программы, подбор профессиональных агентств по поиску арендаторов, разработку стандартного договора аренды; организация отношений с существующими арендаторами; регулирование вопросов страхования объекта; составление бюджетов операционных расходов; предоставление владельцу оперативных и финансовых отчетов и прочее.
Обслуживание и эксплуатация объекта недвижимости. В спектр обязанностей управляющей компании входит: техническое обслуживание инженерных систем здания; комплексная уборка внутренних помещений и прилегающей территории; взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг, а также с представителями компаний-арендаторов по вопросам ежедневной эксплуатации; обеспечение охраны и мероприятий по противопожарной безопасности; покрытие аварийных ситуаций и многое другое.
На сегодняшний день обслуживание и эксплуатация является наиболее распространенным видом управленческих услуг, который собственники торговых центров в России отдают на аутсорсинг. Компании, которые специализируются исключительно на обслуживании и эксплуатации часть задач решают усилиями собственного персонала, технически сложные или сезонные работы отдаются на субподряд. Кроме того, этот сервис предоставляется и крупными управляющими компаниями, которые, помимо других аспектов деятельности (например, финансового управления), занимаются и вопросами обслуживания инженерных систем, охраной, уборкой и т.д.
Управление активами собственника. Включает в себя стратегический план сохранения и увеличения стоимости объекта, прогнозирование, бюджетирование, управление финансовыми потоками. Данный вид управленческих услуг пока не востребован на отечественном рынке. Как правило, собственник делегирует организацию выполнения программы по первичной сдаче площадей в аренду, а затем забирает на себя функции агента по взаимоотношениям с арендаторами после открытия ТЦ. Как правило, на себе собственник также замыкает маркетинговую и финансовую функции, а все вопросы эксплуатации здания поручаются управляющей компании».
В России услуга по управлению активами пока не востребована в силу недостаточного развития экономики в целом и рынка управленческих услуг в частности. На Западе этот сервис пользуется большим спросом. Управляющий такого уровня должен быть не просто хорошим администратором, но и прекрасным специалистом в области недвижимости, и грамотным экономистом. Он должен понимать, что такое инвестиции, ради чего собственник построил объект, чего он ожидает от него, при помощи каких механизмов можно получить максимальную финансовую отдачу и т.д. Это уже не управленец в чистом виде, а советник, который подсказывает, как стоит распоряжаться собственностью, учитывая существующую на рынке ситуацию.
В соответствии с практикой, сложившейся на Западе, доходы от аренды объектов недвижимости управляющий проектом получает на свой специальный счет и действует в зависимости от конъюнктуры рынка. Полномочия подобных управляющих в данном случае очень велики. Они, по сути, являются распорядителями финансов и отвечают не только за отдельные сделки с недвижимостью, но и за разработку и воплощение стратегии максимизации прибыли от управляемых объектов. Управляющему доверено, например, самостоятельное принятие решений о том, какую часть объектов пустить на реконструкцию, какую перепрофилировать, а какую оставить как основной источник дохода».
Условия договора
Между собственником и управляющей компанией в обязательном порядке заключается договор, в котором предусматриваются все нюансы их отношений. Во-первых, устанавливаются функции управляющей компании. Специалисты советуют составлять контракт так, чтобы в случае необходимости зафиксированный в нем список функций мог быть легко изменен в сторону его увеличения либо сокращения. Во-вторых, полномочия, в рамках которых компания может работать, в-третьих, форма и периодичность отчетности. Все перечисленные аспекты зависят от позиционирования центра, уровня арендаторов, а также тех целей, которые собственник ставит перед управляющей компанией. В договоре необходимо предусмотреть все возможные ситуации, которые могут иметь место в процессе управления, что поможет избежать конфликтных ситуаций.
Поскольку управление недвижимостью сопряжено для управляющей компании с материальной ответственностью перед клиентом, необходимо эту ответственность застраховать. Если клиент управляющей компании не доволен ее услугами, он имеет право расторгнуть договор. Причины расторжения и возможные штрафные санкции также желательно включить в документ. Результат корректно составленного договора – отсутствие конфликтов и досудебное разрешение всех вопросов между управляющей компанией и ее клиентом.
Срок действия договора определяется в каждом конкретном случае, что обусловлено индивидуальными характеристиками ТЦ. В России договор со сторонней управляющей компанией, как правило, заключается на три года.
В связи с неразвитостью рынка управленческих услуг в России отсутствует узкоспециализированная законодательная база, которая бы регламентировала отношения между собственником объекта недвижимости и управляющей компанией.
Выбор вида гражданского договора
В зависимости от тех полномочий, которыми собственник готов наделить управляющую компанию, можно назвать несколько форм договоров. Между собственником и управляющей компанией возможно заключение договора операционной поддержки (сервисного договора). Договоры аренды собственник заключает от своего имени. Если собственник заключает с управляющей компанией договор аренды на все здание ТЦ, то в этом случае управляющая компания заключает с арендатором договор субаренды. Если между собственником и управляющей компанией заключен договор доверительного управления, то управляющая компания заключает все договоры и действует от своего имени. Источник: НП ЮСТИКОН 2007
|
|
