 |
28 октября 2004 г.
Ипотека: Десять мифов или деcять аргументов?
Специалисты Инвестиционного Промэнергобанка развенчивают десять мифов относительно ипотечного кредитования населения. Если судить по количественным параметрам, ипотека в России переживает настоящий бум. По сравнению с 2001 годом суммарный объем ипотечных кредитов вырос в десять раз, и в текущем году сумма ежегодно выдаваемых кредитов на покупку жилья впервые перешагнет в России за миллиард долларов. В различных регионах страны более 150 российских банков выдают кредиты на покупку городских квартир и таунхаусов, загородных домов, включая комфортабельные коттеджи. А если прибавить к банковским ипотечным программам различные ссуды на покупку жилья, выдаваемые жилищными и ипотечными фондами, и так называемую ведомственную ипотеку, то получится, что из примерно 400 тыс. квартир, приобретаемых ежегодно россиянами, около 25% оплачиваются по ипотечным схемам. Словом, ипотечные кредиты на приобретение жилья становятся все более распространенным способом улучшения жилищных условий в России, как это давно уже практикуется во многих странах мира. Вместе с тем сегодня лишь десятая часть россиян может решить жилищную проблему за счет собственных накоплений или ипотеки. А правительство ставит задачу увеличить к 2010 году число таких граждан примерно втрое. Подсчитано, что суммарный объем ипотечных кредитов к этому моменту должен составлять около 340 млрд. рублей в год, то есть за шесть лет вырасти в десять раз. Чтобы становление в стране полноценной системы ипотечного жилищного кредитования населения стало реальностью, парламент нынешним летом принял первые восемь законов из общего пакета в 27 законопроектов, направленных на формирование в России рынка доступного жилья, и одобрил во втором чтении большинство законопроектов из этого пакета, включая Жилищный и Градостроительный кодексы.. Основная цель этих законов – стимулировать не только спрос на жилье, но и предложение на строительном рынке. Ставится цель как минимум удвоить к 2010 году объем вводимого в стране жилья. Итак, когда новые законы заработают на практике, развитие ипотеки получит новый импульс. Надо отметить, что ипотека развивается не только количественно, но и качественно. В России накапливается ценный практический опыт ипотечного кредитования, готовятся кадры специалистов, формируется инфраструктура массовой ипотеки, способной решать жилищные проблемы миллионов россиян. В ряде банков действуют методологические и информационные центры, позволяющие консультировать население по вопросам ипотеки с учетом имущественного и семейного положения заемщиков, их конкретных запросов. Такой центр работает, например, в Инвестиционном Промэнергобанке. Подробная информация по вопросам ипотечного кредитования содержится на веб-сайте www.preb.ru
Инвестиционный Промэнергобанк является активным участником федеральной программы ипотечного кредитования, работает по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию населения (АИЖК). В банке проводятся методические семинары по обучению методикам АИЖК представителей других кредитных организаций, ведущих риэлторских агентств, инвестиционных, консалтинговых и страховых компаний. Предлагаем вашему вниманию консультационный материал, подготовленный специалистами Инвестиционного Промэнергобанка.
Миф 1.Ипотечные кредиты выдаются на кабальных условиях. Этот миф, возможно, родился в тот период, когда ипотечные кредиты выдавались в основном в долларах по довольно высокой ставке, а курс доллара к рублю рос как на дрожжах. Сегодня многие операторы, в том числе и Инвестиционный Промэнергобанк, выдают ипотечные ссуды в рублях по умеренной ставке. Например, в Промэнергобанке процентная ставка по рублевым ипотечным кредитам составляет в настоящий момент 15% годовых. Это соответствует стандартам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ставка Промэнергобанка лишь на два процентных пункта превышает прошлогодний индекс инфляции. Таким образом, получатель ипотечного кредита, покупающий объект недвижимости, как минимум не проиграет – темпы роста рыночной стоимости жилья в последние несколько лет составляют в столичном регионе около 30% в год, что вдвое превышает показатели инфляции, Итак, рост рыночной стоимости жилья с лихвой компенсирует процентные выплаты по кредиту. По сути, заемщик становится своего рода инвестором, вкладывая собственные и заемные деньги в приобретение выгодного «актива». Миф 2. Получателями ипотечных ссуд могут быть только богатые люди. Действительно, при оформлении документов на получение кредита потенциальный заемщик должен доказать свою платежеспособность. Но допустимые размеры таких доходов вовсе не являются астрономическими. Это может быть и зарплата, и доходы по ценным бумагам, и предпринимательский доход. Главный критерий – чтобы ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту не стали непосильным бременем для семейного бюджета. И здесь многое зависит как от объема ссуды, так и от срока, на который она предоставляется. Например, реальными претендентами на получение в Промэнергобанке ипотечных кредитов на срок до 27 лет могут быть лица, чей ежемесячный доход составляет сумму, эквивалентную 500 - 1500 долларов США. А доходы в таком диапазоне получает (особенно с учетом совокупных доходов всех членов семьи) достаточно широкий круг москвичей и жителей Подмосковья – это критерии так называемого среднего класса, а отнюдь не узкого слоя богачей. Миф 3. При оформлении ипотечных ссуд заемщики сталкиваются с изнурительной бумажной волокитой. Существуют определенные, отнюдь не чрезмерные стандарты оформления документации. Надо учитывать, что заемщикам не придется стоять в очереди в банке для получения консультаций – квалифицированные специалисты оперативно введут вас в курс дела, при необходимости помогут заполнить необходимые формы, бесплатно снабдят всеми методическими материалами. В Промэнергобанке этот сервис входит в комплект дополнительных услуг, оказываемых клиенту при оформлении ипотечной сделки. Образцы ряда документов можно получить как на бумажных носителях, так и в электронной форме. В банке действует информативный веб-сайт www.preb.ru , где можно получить подробную информацию о процедурах получения ипотечной ссуды, воспользоваться ипотечным калькулятором. Миф 4. Процедура получения ипотечного кредита настолько длительна, что приглянувшийся объект недвижимости за это время либо подорожает, либо вообще уйдет третьему лицу. Сотрудники солидного банка хорошо представляют себе особенности отечественного рынка недвижимости, когда качественное, а тем более доступное по цене жилье порой «уходит» за считанные дни. Поэтому никаких бюрократических проволочек при надлежащем оформлении документов со стороны заемщика здесь не существует. Наличие в банке группы специалистов по ипотечному кредитованию позволяет в короткий срок решать сложные вопросы, возникающие в реальной жизни. Банк, предоставляя ипотечные кредиты широкому кругу заемщиков, является коммерческой организацией, дорожащей своей деловой репутацией и каждым своим клиентом. Его персонал, как правило, ориентирован на максимально ускоренное оформление документов и выдачу клиенту необходимых денежных средств - этим целям подчинена вся система банковского сервиса. В Промэнергобанке процедура оформления документации занимает в среднем две-три недели. Миф 5. При подаче заявки на получение ипотечной ссуды требуются поручительства и гарантии со стороны третьих лиц. Промэнергобанку развенчать этот миф достаточно просто, поскольку никаких обязательных поручительств и гарантий со стороны третьих лиц в нем не требуется. Однако этот миф возник на реальной основе – некоторые крупные операторы ипотечного кредитования населения, действительно, требуют такие поручительства, причем со справкой о доходах самих поручителей. Но клиент вправе сам выбирать, какие условия и требования кредитора его устраивают, а какие являются неприемлемыми. Миф 6. При покупке жилья посредством ипотеки права на недвижимость полностью отчуждаются от покупателя. Объект недвижимости, купленный в собственность с помощью ипотечного кредита, согласно договору купли-продажи переходит в собственность заемщика. Ипотека предусматривает, что при этом оформляется закладная на приобретенное имущество, которую банк передает заемщику при полном погашении ссуды. Но заемщик, как и любой покупатель первого жилья, согласно законодательству вправе претендовать на налоговые льготы, причем весьма существенные. Эти налоговые вычеты также являются одним из аргументов в пользу ипотечной схемы. Миф 7. Ипотечный кредит целесообразен лишь при наличии крупных собственных сбережений. Минимальная сумма, которую заемщику придется заплатить за жилье из собственных накоплений, в Промэнергобанке составляет 30% от стоимости объекта недвижимости. Аналогичные условия действуют и во многих других банках. Таким образом, оставшиеся 70% будут погашены за счет ипотечной ссуды. Разумеется, заемщику не возбраняется оплатить из собственных средств и большую, чем 30%, часть стоимости жилья – банк предоставляет ему широкое поле выбора различных вариантов. Миф 8. С помощью ипотечной ссуды можно купить относительно недорогое жилье – например, квартиру в типовом доме в районе массовой застройки. Размеры ипотечных ссуд Инвестиционного Промэнергобанка варьируются в широком диапазоне – их максимальный объем находится в прямой зависимости от платежеспособности заемщика и срока погашения. В настоящее время максимальный размер ссуды может достигать 7,5 млн рублей. Важно соблюдать тот критерий, чтобы ежемесячный аннуитетный платеж по ссуде, включая процентные выплаты, не превышал определенную долю семейного бюджета, то есть не стал чрезмерным отягощением для заемщика. С помощью ипотечных кредитов Промэнергобанка можно покупать и достаточно дорогие объекты недвижимости в столице и Подмосковье, включая комфортабельные квартиры, таун-хаусы, загородные коттеджи. Миф 9. Ставка по ипотечному кредиту зафиксирована раз и навсегда. Если темпы инфляции в стране существенно снизятся, то процентная ставка по ипотечным кредитам может быть пересмотрена в сторону уменьшения. Например, весной 2003 года ставка уже была снижена с 18% до 15% годовых. Промэнергобанк является участником Федеральной программы ипотечного кредитования населения, и работает по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Это касается и размера процентной ставки. Разумеется, заемщик не является заложником раз и навсегда установленной процентной ставки – если она будет снижена в централизованном порядке, соответствующие изменения затронут и порядок погашения ссуды. Миф 10. При расторжении договора заемщик понесет существенный убыток. Лучше бы, конечно, обойтись без расторжения договора, но если обстоятельства у заемщика изменятся, и он не сможет погашать кредит, либо по другим причинам решит выйти из кредитной схемы, Промэнергобанк пойдет ему навстречу и сделает все возможное, чтобы объект недвижимости был реализован согласно рыночной стоимости на момент расторжения договора. Эта стоимость будет определена объективно, с участием независимых оценщиков. Опираясь на тенденции рынка, можно предположить, что рыночная стоимость жилья вырастет, и заемщик не останется внакладе. А размер аннуитетных платежей по ипотечной схеме, как показывает практика, ненамного отличается от арендной платы за аналогичную съемную квартиру. Визитная карточка Коммерческий инвестиционный промышленно-энергетический банк (КБ «Инвестиционный Промэнергобанк»).
Основан в Москве в 1994 г.
Лицензия Центрального Банка РФ №3046
Адрес центрального офиса:
109044, г.Москва, ул.Крутицкий Вал, д.14.
Тел.: (095)748-56-56, 748-56-05.
http://www.preb.ru
Источник: «Новая деревня» - октябрь 2004г.
|
|
