 |
28 октября 2004 г.
Что ждет ипотеку, чего ждать от ипотеки?
Михаил Любимцев, Председатель Правления КБ «Инвестиционный Промэнергобанк». Кредит «на самоокупаемости» В конце нынешнего лета в столице проводился социологический опрос, одной из тем которого было отношение москвичей к ипотеке. Выяснилось, что каждый третий из опрошенных готов воспользоваться ипотекой для улучшения своих жилищных условий. Это свидетельствует не только об уровне информированности москвичей, но и об определенном уровне дохода. Ипотечное кредитование населения как инструмент покупки жилья работает лишь тогда, когда граждане обладают определенными стартовыми накоплениями для первоначального взноса и стабильными доходами, позволяющими погашать кредит на протяжении достаточно длительного периода. В целом по стране сегодня лишь около 10% жителей могут приобретать жилье на коммерческой основе, в том числе и с помощью ипотечных кредитов. Однако Правительство РФ ставит цель довести к 2010 году долю граждан, для которых покупка жилья – вполне реальное дело, до 30% населения РФ. Естественно, никто не рассчитывает на то, что люди быстро разбогатеют и смогут покупать новые квартиры и дома с помощью уже накопленных сбережений. Да этого нет и нигде в мире – на помощь приобретателям жилья приходят долгосрочные ипотечные кредиты. Например, Инвестиционный Промэнергобанк, который уже выдал ипотечных кредитов на общую сумму более 120 млллионов рублей, предоставляет заемщикам возможность погашать ссуду в срок до 27 лет. А это, если вдуматься, средний «трудовой стаж» многих людей. Итак, взяв ипотечный кредит, можно незамедлительно приобрести квартиру и справить новоселье, а расплачиваться по такому кредиту всю трудовую жизнь, чтобы это не было обременительно для семейного бюджета. При этом рыночная стоимость приобретенной вами квартиры будет расти темпами уж никак не меньше текущих показателей инфляции, а то и в два-три раза быстрее. Это означает, что рост рыночной стоимости жилья с лихвой покрывает процентные выплаты по кредиту. Для того чтобы убедиться в таких немаловажных преимуществах ипотеки, нетрудно произвести и самостоятельный подсчет. В прошлом году, когда Промэнергобанк кредитовал заемщиков под 15% годовых в рублях, инфляция составляла около 12%, а стоимость жилья в столице в среднем увеличилась на 35%. Выходит, брать ипотечный кредит не только удобно, но и выгодно! Подписано Президентом Нынешним летом Госдума приняла 8 законопроектов из так называемого пакета по формированию рынка доступного жилья, в который входят в общей сложности 27 законопроектов. Эти законы уже одобрил Совет Федерации, они подписаны Президентом РФ. Изменения в законодательстве призваны стимулировать развитие ипотечного жилищного кредитования и увеличение объемов жилищного строительства. Уже в этой «первой очереди» пакета документов есть определенные подарки, льготы для заемщиков. Например, до 200 рублей снижен размер государственной пошлины за нотариальное удостоверение договоров ипотеки. А ведь прежде стоимость нотариального удостоверения составляла 1,5% стоимости приобретаемого жилья. Согласитесь, «ипотечники» получат серьезную экономию средств. Собственно, вся логика законодательства направлена на снижение размера так называемых обременений ипотечных сделок, то есть тех дополнительных расходов, которые приходится нести заемщикам. Президент РФ В.В.Путин подписал также федеральный закон "О внесении изменений в статьи 220 и 224 части второй Налогового кодекса Российской Федерации", принятый Государственной думой 31 июля 2004г. и одобренный Советом Федерации 8 августа 2004г. Закон изменяет порядок предоставления имущественного налогового вычета. При этом должно быть подтверждение налоговыми органами права на имущественный вычет. В соответствии с документом, устанавливается размер имущественного налогового вычета при продаже приватизированного жилья независимо от сроков приватизации в сумме, полученной от продажи. Закон также предусматривает снижение размера налоговой ставки с 35 до 13% в отношении доходов в виде материальной выгоды, полученной от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами, израсходованными на приобретение жилья, на основании документов, подтверждающих их целевое использование. Пониженная налоговая ставка в размере 9% устанавливается в отношении доходов физических лиц, полученных по ипотечным ценным бумагам, эмитированным или выданным до 1 января 2007г. В принципе такую логику развития законодательства можно всецело одобрить.
Кстати, существенные налоговые вычеты, которые раз в жизни распространяются согласно законодательству на покупателя первого жилья, в полной мере касаются и покупателей жилья с помощью ипотечного кредита. Дело в том, что в классической, банковской ипотечной схеме, в отличие от разного рода накопительных, кооперативных схем, заемщик сразу же становится собственником квартиры или дома. Пока заемщик полностью не погасит кредит, эта недвижимость согласно договору об ипотеке остается в залоге у кредитора. Но заемщик, как приобретатель и владелец жилья, получает право на налоговые вычеты. В особенностях этой льготы важно хорошенько разобраться тем, кто собирается купить квартиру или загородный дом с помощью ипотеки. Ведь эти налоговые вычеты являются еще одним существеннейшим аргументом в пользу ипотеки.
Разумеется, если вы придете за кредитом в банк, вас охотно проконсультируют по поводу тех льгот, которые получит заемщик, будучи одновременно и налогоплательщиком. Ведь при оформлении документов на получение ипотечного кредита в банке необходимо подтвердить свою платежеспособность. Поэтому льготы по уплате подоходного налога составят для вас существенную величину, в отличие от всякого рода «серых схем» покупки жилья. Сбалансировать спрос и предложение Отметим также, что на рассмотрение осенней сессии Госдумы остались одобренные в первом или уже во втором чтении законопроекты о внесении изменений в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) и в часть первую Гражданского кодекса, а также Жилищный, Градостроительный кодексы, закон «О кредитных историях», другие важнейшие документы, которые в принципе должны кардинально изменить ситуацию в жилищном, строительном законодательстве, затронуть и сферу ипотечного кредитования в части снижения рисков по выдаче кредитов. А снижение рисков – это важнейшая предпосылка и для снижения процентных ставок по ипотечным кредитам. Поэтому обсуждаемые законы очень важны для развития цивилизованной ипотеки в России. Этот блок новых законодательных актов должен стимулировать как развитие платежеспособного спроса на жилье, так и рост объемов предложения жилья в целом по стране. Ведь стимулирование спроса без адекватного развития предложения на жилищном рынке способно привести лишь к безудержному росту цен. А в условиях сбалансированного развития спроса и предложения ипотечное кредитование выступает как один из важнейших источников финансирования строительного комплекса, и, следовательно, ведет к увеличению масштабов жилищного строительства и решению жилищных проблем наших сограждан. Собственно, именно на системе ипотечного кредитования основан бурный рост жилищного строительства как в США, так и в европейских странах. Есть основания полагать, что по аналогичному сценарию ситуация будет развиваться и в России. Если судить по количественным параметрам, ипотека в России развивается весьма динамично. По сравнению с 2001 годом суммарный объем ипотечных кредитов вырос в десять раз, и в текущем году сумма ежегодно выдаваемых кредитов на покупку жилья впервые перешагнет в России за миллиард долларов. Согласно статистике, собранной Ассоциацией российских банков, в 2001 году объем выданных ипотечных кредитов составил 1,7 млрд. рублей. В 2002 году - уже 7,8 млрд. рублей. Если в 2003 г. банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 15 млрд. рублей, то в нынешнем году эта цифра должна увеличиться примерно в два раза, а к 2008 г. – в четыре раза. К 2010 году, благодаря мерам стимулирования спроса и предложения на жилищном рынке, число граждан, способных приобрести новую квартиру либо за счет собственных накоплений, либо с помощью ипотечных кредитов, должно увеличиться примерно втрое - с нынешних 10% населения до 30%. Подсчитано, что суммарный объем ипотечных кредитов для реализации такой задачи к 2010 году должен составлять около 340 млрд. рублей в год, то есть за шесть лет вырасти в десять раз. Думается, прогнозы развития ипотеки (возможно, некоторые из них пока выглядят чересчур оптимистично) строятся на понимании универсального характера «обкатанного» временем и международным опытом финансового инструмента. Набирает масштабы федеральная программа ипотечного жилищного кредитования, осуществляемая под эгидой Агентства по ипотечному жилищному кредитованию населения (АИЖК). В этой программе с 2003 года участвует и Инвестиционный Промэнергобанк, который в нынешнем году отмечает свое десятилетие. Очевидными преимуществами этой программы являются выдача кредитов в национальной валюте – рублях, длительные сроки кредитования – до 27 лет. Федеральная программа основана на привлечении финансовых ресурсов для рефинансирования кредитных организаций под государственные гарантии, и имеет мощный потенциал для долгосрочного развития. Статистика свидетельствует, что население России принимает активное участие в решении "квартирного вопроса". Около 42% от общего объема введенного в 2003 году в строй жилья было построено гражданами за свой счет и с помощью привлеченных кредитов. Всего же на сегодняшний день в России приватизировано около 70% жилья. Социологические опросы показывают, что 77% граждан хотели бы улучшить свои жилищные условия. Из них 20% уже имеют жилье, продав которое, они могли бы получить часть необходимых средств для первичного взноса в рамках договора об ипотеке. Поскольку в собственности жителей РФ находится жилье на общую сумму порядка 50 млрд. долл., для ипотеки есть огромный по объемам рынок. К 2010 г. в РФ благодаря активизации жилищного строительства и мерам государства по созданию рынка доступного жилья планируется увеличить ввод нового жилья до 80 млн кв. метров в год. Активное развитие ипотеки также способствует увеличению платежеспособного спроса, и, как следствие, привлечению средств в строительный сектор экономики. А это, в свою очередь, помогает наращивать объемы ввода жилья, улучшать жилищные условия миллионов россиян. Источник: Журнал «Инвестиции», №2 (сентябрь-октябрь 2004 г.)
|
|
