|
12 мая 2004 г.
Обманчивая тишина офисного рынка
Ставки аренды "застыли" на одном месте, новых масштабных проектов не было, ротации арендаторов практически не происходило: Однако многие участники рынка отмечают, что это обманчивая тишина. Например, уже в середине 2005 г. благодаря бурному офисному строительству, а также увеличению числа вакантных мест в бизнес-центрах ставки аренды могут поползти вниз. Класс В как всегда в фаворе Одна из особенностей первого квартала 2004 г. - практически полное отсутствие предложений в функционирующих офисных центрах. А если там и происходит освобождение офисов, они сразу же уходят под расширение "своих арендаторов, и крайне редко собственникам приходится выставлять эти офисы на рынок. Поэтому те компании, которым необходимо решить вопрос переезда "сейчас", а не через полгода, после подписания договора аренды сталкиваются с определенными трудностями. Впрочем, согласно отчетам компании "Стайлз энд Рябокобылко", в самом конце 2003 г. - начале 2004 г. ситуация несколько изменилась: весной 2004 г. предложение свободных помещений несколько возросло - до 7,5 процентов. Наибольшее количество свободных помещений (70 тыс. кв. м), из которых 60% - класс А, находилось в Центральном административном округе. Наименьшее количество вакантных площадей было отмечено в районе Сокол. Особенно популярны были офисы класса В - достаточно упомянуть, что свободные помещения этого класса простаивали не более недели-двух, а спрос на эти помещения стабильно превышает предложение (в настоящее время - примерно на 20 процентов). Повышенный спрос на недорогие качественные офисы частично удовлетворяется за счет реконструкции зданий бывших НИИ и вывода промзон за черту города. Например, в начале 2004 г. на рынке было около 15 предложений по объектам класса В, находящимся в стадии реконструкции (строительства). По мнению аналитиков большинства компаний, удовлетворить существующие запросы по аренде в данном классе помещений удастся только к концу 2004 г. - началу 2005 года. Цифры и факты Тенденция превышения уровня спроса над уровнем предложения сохраняется и в начале 2004 г. - такое положение продлится еще минимум год, и падение спроса начнется не ранее, чем в 2005 году. Оценивая уровень спроса со стороны компаний, консультанты сходятся в том, что большую часть спроса по-прежнему формируют российские компании, разница лишь в определении долей. Например, в Swiss Realty полагают, что на долю западных компаний приходится около 40% от общего объема сделок. В то же время, по данным ABN-Realty, приблизительно на одну сделку с участием западной компании приходится три сделки с участием российского арендатора. Причем особенность спроса со стороны российских компаний характерна для 2003 г. и начала 2004 г., - это широкое разнообразие запросов клиентов по метражу. Востребованы и маленькие помещения (от 30 кв. м) и большие офисы (от 1000 кв. метров). То есть рынок сегодня, по меткому выражению одного из риэлторов, "всеяден". Две крупнейшие за второе полугодие сделки-покупки офисных площадей демонстрируют большую активность российских компаний на рынке (покупка компанией ТНК офисной части - 30 тыс. кв.м - первой фазы Альфа-Арбат-Центра; покупка банком "Визави" здания ICN общей площадью 16,6 тыс. кв. метров). Географическое распределение спроса по-прежнему привязано к центральному деловому району. Около 70% потенциальных арендаторов и 60% покупателей называют его в качестве предпочтительного расположения будущего офиса. Однако желаемое не всегда становится возможным, поскольку в первом квартале 2004 г. подавляющее большинство сделок было заключено по помещениям, находящимся за пределами Садового кольца - около 60%. Эти цифры означают, что решение арендовать офис вне центра города все чаще принимается компаниями после безуспешных поисков свободных площадей внутри Садового кольца. Усредненные данные ведущих консультантов о ставках аренды на офисные помещения класса А за первый квартал текущего года показывают, что по сравнению со вторым полугодием 2003 г. рост составил около 2%. Такие же цифры роста отмечались и в классе В. Ставки продажи офисных помещений в первом квартале 2004 г. практически не изменились. Минимальная запрашиваемая цена за помещение класса А составляет 2500 долларов за метр в пределах Садового кольца, максимальная - 00. В настоящее время "усредненный" клиент на рынке офисных помещений - это российская компания, которой для работы необходим офис площадью 300 кв. метров. Эксплуатационные расходы в офисных центрах высокого класса (А и В), как правило, определяются дополнительно и составляют -170 за 1 кв.м, рост по этому направлению в течение года составил минимум 10 процентов. Инвестиции В 2004 г. продолжилась наметившаяся в прошлом году тенденция к росту интереса потенциальных инвесторов как российских, так и иностранных к рынку московской коммерческой недвижимости. Так, Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы намерен приступить к реализации различных проектов реконструкции коммерческой недвижимости. До сих пор ДИПС занимался лишь строительством и реконструкцией в основном жилого фонда. Губернатор Чукотки Роман Абрамович намеревается сделать крупные инвестиции в московскую недвижимость. Компания CMI Development в ближайшее время примет участие в строительстве бизнес центра Балчуг Плаза (31 тыс. кв.м) и офисного комплекса Крылатские Холмы (56 тыс. кв.м). Растет количество сделок купли-продажи. Наиболее активно офисы для собственных нужд приобретают компании нефтегазового и финансового секторов. Умеренное сокращение доходности по лучшим инвестиционным объектам было отмечено и в первом квартале 2004 г. (такая тенденция продолжается уже третий год подряд). Несмотря на это, в Москве доходность инвестиций в недвижимость значительно выше, чем в странах Восточной Европы. В зависимости от класса здания и расположения, доходность составляла 13-17 процентов. Практически все специалисты рынка прогнозируют, что в 2004 г. будет отмечено увеличение объема платежеспособного спроса среди российских клиентов и компаний из ближнего зарубежья не менее чем на 20-25% за год. Как минимум на 15% ожидается увеличение спроса среди иностранных клиентов, что обусловлено притоком капиталов в экономику (в основном, долгосрочных инвестиций). Среди появляющихся в Москве новых больших компаний следует особо отметить западные торговые сети. Прогноз Ситуация на рынке офисных помещений такова, что можно с уверенностью говорить о сохранении повышенного спроса и, следовательно, высокой строительной активности еще как минимум на год вперед. В более долгосрочной перспективе можно прогнозировать насыщение рынка и рост вакантных площадей. Сегодня собственники функционирующих центров при перезаключении договора аренды с существующими арендаторами стремились максимально поднять арендную ставку. В последнее время прослеживается тенденция к разделению рынка офисов на две составляющие: предложения для арендаторов "с улицы" (здесь возможны некоторые подвижки по цене, так как владелец стремится свести к минимуму упущенную выгоду, связанную с простоем помещения) и предложения для арендаторов, выразивших желание продлить договор аренды (здесь арендодатель прекрасно осведомлен о том, как сложно компании подобрать новый офис, как сложно сохранить всех своих клиентов), в котором нередко заявляется завышенная цена. В 2004 г. продолжилась тенденция к строительству офисов класса А в районе третьего транспортного кольца. Эта территория удобно расположена с точки зрения транспортного сообщения, что имеет в Москве немаловажное значение. Сегодня спрос на офисы подогревается еще и тем, что рынок недвижимости, в том числе и коммерческой, рассматривается инвесторами как один из самых надежных способов вложения и сохранения сбережений. Пошатнувшееся доверие к доллару, неустойчивое поведение других валют, высокий уровень цен на нефть - все это стимулирует рост рынка недвижимости, наполняет его дополнительными средствами. По оценке экспертов, такая динамика рынка сохранится как минимум до 2006 года. Именно на 2006 г. запланирован массовый ввод в эксплуатацию офисных площадей в столице, в частности планируется сдача первых московских небоскребов - 53- и 64-этажных башен. Рынок "повзрослеет" не раньше 2006-2007 годов. При этом доходность по вложениям в офисные помещения снизится до 8-10 процентов. Николай Шмелев Источник: Газета КДО
|
