|
11 сентября 2003 г.
Недвижимость запаса
Бурный рост в последние три года офисно-торговой недвижимости, как ни странно, почти не затронул важнейший сегмент этого рынка - складские помещения. До некоторого времени этот перекос почти не был заметен: крупнейшие ритейлеры использовали склады, оставшиеся еще со времен социализма, или поступали еще проще - торговали "с колес", используя собственные подсобные помещения. Вместе с тем приход на рынок иностранных торговых сетей, а также увеличившийся товарооборот (по некоторым оценкам, за последние полтора года он вырос в Москве на 26-30%) заставили участников рынка в спешном порядке обустраивать и возводить современные складские терминалы. Миллионы или сотни тысяч? Двумя наиболее важными тенденциями в этом секторе аналитики видят значительный спрос на склады международного уровня, а также начало активного строительства современных складских комплексов. По сути дела, многое в этом секторе коммерческой недвижимости приходится начинать с нуля. Основными владельцами московских складских комплексов являются компании, специализирующиеся на логистике (им принадлежит около 60% всего объема складов), а также крупные российские и зарубежные производители и торговые сети (оставшиеся 40 процентов). Общая площадь складских помещений Москвы оценивается в 2-2,2 млн. кв. метров. Из них только 200-250 тыс. находятся на уровне международных стандартов. Еще около 300 тыс. кв. м представляют собой реконструированные помещения советских времен, техническое оснащение которых лишь с натяжкой соответствует международным стандартам (по европейской классификации - класс С). К середине 2003 г. на территории Москвы сформировалось 65-70 промышленно-производственных зон, включающих промышленные, строительные, коммунально-складские, транспортные и другие предприятия (некоторые из них "мигрируют" - ликвидируются или перемещаются с места на место). При этом промзоны распределены на территории Москвы неравномерно: некоторые находятся в центре столицы и сформировались еще в начале ХХ века. В первую очередь это т. н. "Москва-Товарные", "прикомандированные" к железнодорожным вокзалам. В последнее время были сформированы и промзоны в районах новостроек, а также на территориях за кольцевой автодорогой. По всей видимости в ближайшем будущем одной из крупнейших промзон должна стать Молжаниновка. По подсчетам специалистов там должно разместиться не менее 400 тыс. кв. м современных складских помещений. Именно промзоны и формируют сегодня основное предложение складов. Например, в 2002 г. предложение на рынке промышленной недвижимости Москвы составило 450-500 тыс. кв. м, что превышает показатели 2001 г. на 10-12 процентов. В этом году наблюдается подобная динамика: в первом полугодии в промзонах выведено на рынок около 250 тыс. складских помещений. Предполагается, что такие же темпы роста сохранятся и во втором полугодии. Практически прекратился выброс на рынок переоборудованных под склады технических подвалов жилых домов. Если еще в конце 90-х под такой недвижимостью было занято около 400 тыс. кв. м, то к началу нынешнего года - не более 410 тысяч. Новые стимулы… При растущих оборотах торговли дефицит качественных производственно-складских площадей стимулирует строительство современных складов. Однако новых проектов пока единицы. Например, в число успешных современных терминалов можно отнести реализованный компанией "Кулон" в партнерстве с португальской ESAF проект по строительству офисно-складского комплекса на улице 8 Марта: 8 тыс кв. м складских и 4 тыс. м офисных помещений. Ставки аренды составляют $160-190 за 1 кв. м в год и являются одними из самых высоких в Москве. При этом заполненность комплекса - 100 процентов. Цены на строительство полноценного склада европейского уровня, исходя из данных существующих инвестиционных проектов, составляет $240-350 за кв. м (вне зависимости от расположения по районам). Однако эта цена не учитывает стоимость земельных участков. Если исходить из того, что земельные участки в зависимости от удаленности от МКАД (до 20 км) рядом с основными магистралями оцениваются от 3 до 25 долларов за кв. м ($30-250 тыс. за гектар), конечная себестоимость "складского метра" не превышает $250-360. При существующих арендных ставках прибыльность проектов составляет 25-35 процентов. …И новые территории Интерес к современным складским комплексам территориально в большей степени проявляется на севере Москвы (вдоль Ленинградки, Волоколамки и Дмитровки), так как там проходит значительный товаропоток, а также расположены крупные торговые центры: ИКЕА, METRO, мебельно-торговый центр "Гранд", "Рамстор". Поэтому расположенные рядом складские комплексы пользуются наибольшим спросом и, соответственно, самыми высокими ставками аренды. Из новых проектов на этом направлении можно отметить складской комплекс "Шереметьевский" площадью 30 тыс. кв. метров. Второе по популярности направление - западное, так как именно оттуда в Москву идут основные экспортные товары. Однако земля здесь довольно дорогая, что ограничивает строительство новых терминалов. Тем не менее, к концу 2003 г. здесь будут возведены несколько небольших складских комплексов, каждый по 3-7 тыс. кв. метров. Наибольшим спросом пользуются складские помещения, расположенные за МКАД. В то же время, в связи с необходимостью перераспределения товаров внутри Москвы, в настоящий момент растет спрос на складские помещения, расположенные и в пределах МКАД (между третьим транспортным кольцом и магистралью). Основной объем спроса на аренду производственно-складских помещений (более 60%) составляют заявки на площади от 1 до 5 тыс. кв. метров. Наиболее востребованными на рынке купли-продажи являются производственно-складские помещения площадью в 8-10 тыс. кв. м (около 70% от общего числа заявок). При этом спрос на качественные складские помещения на середину текущего года составляет не менее 650 тыс. кв. метров. Сегодня в Москве существует всего 8-10 складских комплексов, отвечающих требованиям международных стандартов. Ставки аренды в них достигают $150-160 за 1 кв. м в год, и это при том, что многие из них располагаются за МКАД. Менее выгодное расположение (удаленность свыше 10 км от МКАД, а также направление - юг или юго-восток) снижает цену аренды склада до $90-120. Отапливаемые помещения без дополнительных технических возможностей сдаются в аренду по $60-100 за 1 кв. м в год, а холодные боксы в неудачных местах - $40-60. За прошлый год арендные ставки в среднем выросли на 14%, за первую половину нынешнего - еще на 6 процентов. Средняя стоимость продажи складской недвижимости, находящейся в пределах черты города, составляет 445 долларов за 1 кв. м, а в удачных местах за МКАД - 405 долларов. За первое полугодие 2003 г. цены выросли минимум на 7-8 процентов. Прогноз понятен Во втором полугодии ожидается дальнейший рост цен на промышленно-складскую недвижимость Москвы. Кроме того, что спрос на нее возрастает, в этом году наметилась тенденция обратного перепрофилирования складов, находящихся на территориях заводов. Принятие Земельного кодекса сподвигло менеджмент предприятий на более выгодное использование, занятой складами земли - ее продажу (в первую очередь под офисы и жилую недвижимость). Уровень рентабельности строительства складов выше, чем проектов по возведению офисных комплексов. Хотя ставки аренды складов ниже, но и инвестиции требуются меньшие - как минимум на треть. При этом многим компаниям хотелось бы иметь расположенные в одном и том же месте склад и офис. Характерным примером такой компании является DHL - один из главных арендаторов комплекса на улице 8 Марта. В общей сложности, учитывая только объявленные проекты, в течение трех лет в Москве появится не менее 400 тыс. кв. м современных складских помещений. Однако это никак не скажется на продолжающемся росте ставок на такую недвижимость. Как и прежде, они будут увеличиваться минимум на 10% в год. Павел Пряников Источник: Газета КДО
|
