 |
22 мая 2003 г.
Жизнь взаймы
Об ипотеке сегодня не говорит только ленивый. Но от разговоров что толку? Что удивительно — и государство, и частные строительные и кредитные учреждения чуть ли не хором объявляют: «Подождите еще чуть-чуть, и все волшебным образом появится». Вот и приходится ждать, а чтобы ожидание не было напрасным – изучать чужой опыт в этой сфере и в который раз вглядываться в цифры, в свои и чужие. Польза для экономики Во Франции, например, около 1/4 всего потребительского кредита предоставляется банками и 3/4 – специализированными кредитными учреждениями. Но поскольку последние получают необходимые им средства в большей мере за счет банковских ссуд, то фактически 9/10 всей суммы потребительского кредита предоставляется банками. В некоторых странах (Норвегии и Дании, например), кредиты населению выдают государственные сберкассы с очень низким (1-3%) процентом обслуживания по ним. Таким путем власти пытаются стимулировать экономический рост. Но жизнь взаймы имеет и оборотную сторону. Как говорится в пословице: «Тот, кто берет взаймы, продает свою свободу». Потребительский кредит может оказаться «долговой ямой». В США, в частности, до 5-8% заемщиков ежегодно сталкиваются с невозможностью выплаты денег по кредиту. В большинстве случаев в качестве «расплаты» им приходится отдавать кредитору дом или квартиру, причем с «уценкой» (т. е. с частичной потерей денег). Другими негативными сторонами потребительского кредита также является то, что нередко кредитные и расходные счета создают у людей иллюзию богатства и приводят к чрезмерным тратам, и впоследствии по мере роста долгов возникают трудности с ежемесячными платежами. Кроме того, покупки в кредит обходятся дороже, чем при оплате наличными. Дом в рассрочку Поскольку экономика Запада зиждется на потреблении, в развитых государствах жилищное кредитование является мощным стимулом экономического роста. Самым дорогим благом, которое продается за деньги, в мире была и остается недвижимость. Отсюда и роль ипотеки в общей структуре потребления. Например, в США, по данным 2002 года, примерно 73% приобретавших жилье оформили сделку в кредит и считали это выгодным, ведь они получили возможность уже сегодня пользоваться теми благами цивилизации, на которые при ином раскладе пришлось бы копить деньги 15-20 лет. Государству также выгодно вовлекать в оборот те средства граждан, которые еще много лет лежали бы в чулке в ожидании заветной покупки.
Благодаря гибкому жилищному рынку, создавшему эффективные схемы долговременного перераспределения средств, в экономику США, Канады, стран Европы и даже Латинской Америки вливаются многомиллиардные суммы денежных сбережений населения. И, что самое важное, – механизмы ипотеки, которые сложились в западных странах, делают ее максимально дешевой. Например, сегодня стоимость ипотечного кредита в США и Канаде чаще всего не превышает 7% годовых. Причем кредиты выдаются минимум на 15-20 лет (иногда и на 25 лет). Классические схемы жилищного кредитования складывались в мире многими десятилетиями. В одних странах они отрабатывались долго, в других (как, например, в Малайзии) были внедрены извне и получили быстрое развитие всего за несколько лет. Сейчас на рынок ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг приходится значительная доля всех операций финансовых институтов Запада. Наилучшими примерами, на которых принято учиться, здесь являются США, Германия и, как это ни покажется странным, Малайзия. Основа западного «ноу-хау» – двухуровневая структура рынка, благодаря которой банки аккумулируют на рынке ценных бумаг «долгие» целевые деньги, предназначенные для ипотеки, и имеют возможность давать столь же «долгие» и «мягкие» жилищные кредиты. Первичный уровень здесь – сами кредиты, а вторичный – специальные ипотечные ценные бумаги (облигации, закладные), с помощью которых происходит подпитка банков-кредиторов. Ипотека классическая Классическим в этом плане считается опыт США. Огромный рынок жилищного кредитования этой страны изначально развивался под патронажем государства. Институт ипотеки возник в годы Великой депрессии ХХ века с появлением Федеральной национальной ипотечной ассоциации «Фэнни Мэй». Сейчас эта система является крупнейшим финансовым институтом вторичного ипотечного рынка в мире. На 2002 год «Фэнни Мэй» держала в своем портфеле ипотечные кредиты на сумму более 700 млрд. долларов. «Фэнни Мэй» ведет прямое рефинансирование банков, покупая у них закладные листы в периоды нехватки долгосрочного ссудного капитала, а затем продавая их на свободном рынке. Владельцы закладных, купившие их, становятся кредиторами банка, который ведет ипотечное кредитование. Таким образом, эмиссия закладных листов способствует пополнению целевых ресурсов банков для ипотечного кредитования. Опыт кредитного рынка Соединенных Штатов говорит о том, что хотя со временем в этой стране рынок ипотечных облигаций получил огромное развитие и там появилось множество специализированных ипотечных компаний, государство всегда оставалось на этом рынке, поддерживая его стабильность. Причем наряду с экономической, вмешательство правительства в свободный рыночный процесс несло и традиционную социальную функцию. Государственная национальная ассоциация ипотечного кредита США «Джинни Мэй» через механизмы вторичного рынка ипотечных кредитов стимулирует предоставление ипотечных ссуд определенным категориям населения, исходя из существующих приоритетов внутренней политики. Протекционизм «Джинни Мэй» позволяет помогать тем секторам рынка жилья, для которых недоступны обычные методы кредитования. Ипотека европейская В Германии и Скандинавских странах действует несколько иная, отличная от американской, система ипотеки. В первую очередь она отличается закрытостью от банковских процентных ставок и фондового рынка. Первичным источником в этой модели кредитования служат не банковские ресурсы, а вклады граждан, желающих построить и купить жилье. Покупатель на период строительства является вкладчиком (соинвестором) под 1,5-3%, а затем — получателем ипотечного кредита, ставка по которому обычно составляет 5-7% годовых. По условиям германской ипотечной системы 20% стоимости квартиры или дома вносится в ходе строительства, по его окончании жилье оформляется в собственность, а на оставшиеся 80% дается ипотечный кредит, по сути, в товарной форме — готовой квартирой, с периодом выплат по нему до 25 лет. В случае, если покупатель по каким-либо причинам не может выплатить остаток кредита, он не рискует оказаться на улице: в любом случае ему будет предоставлена квартира или дом, правда, иной стоимости. Все ипотечные сделки обязательно страхуются. В случае, если у собственника жилья — должника по кредиту — возникли проблемы с выплатой по состоянию здоровья (например, он стал инвалидом), все затраты по квартире согласно договору несет страховая компания. Именно она возмещает задолженность клиента, а квартира остается у владельца. По этой схеме в европейских странах приобретается до 60% жилья. Источник: КДО-Проспект
|
|
