|
11 марта 2003 г.
Коммерческая недвижимость глазами иностранцев
С каждым годом московский рынок офисной недвижимости привлекает все большее число иностранных участников. Лучше всего об этом говорят маркетинговые исследования, выполняемые заграничными компаниями перед тем, как заняться осуществлением девелоперских проектов в Москве. Кроме того, в таких исследованиях иностранцы приходят к очень интересным выводам, характеризующим столичный рынок недвижимости. Прекрасной иллюстрацией к вышесказанному служит аналитическое исследование московского рынка коммерческой недвижимости, выполненное в 2002 году немецкой девелоперской компанией Aengevelt. Кому в Москве жить хорошо В самом начале отчета немцы указывают: «Московский регион насчитывает 17 млн. потребителей. Средний месячный доход на семью, составляющий здесь 400 долларов, значительно превосходит средний доход по стране – 150 долларов». «Правительство Москвы располагает значительными долями в 595 торговых и промышленных предприятиях. Это долевое участие оценивается в 200 млрд. долларов» (для примера – доходы бюджета города за год не превышают 7 млрд. долларов). Кроме того, по мнению германской фирмы, значительный доход московское правительство извлекает из аренды земли. «Правительство Москвы заключило с 1992 года договоры аренды на более чем 43 тыс. земельных участков. Всего в аренде находится более 35 тыс. га земли, т. е. 33% территории Москвы». Правда об офисах По данным германской компании, на конец 2002 года в Москве было зарегистрировано более 4 тыс. представительств международных фирм и около 2,5 тыс. совместных предприятий. Зарубежные фирмы занимают примерно половину наличного фонда офисной недвижимости международного стандарта (1,22 млн. кв. м общей площади). Для размещения 50 тыс. своих сотрудников им необходимо 650 тыс. кв. м офисных площадей. Это соответствует среднему потреблению офисных площадей из расчета 13 кв. м на сотрудника. Таким образом, хотя использование офисных площадей международного стандарта в Москве более чем вдвое превосходит использование помещений российского стандарта (т. е. на одного российского сотрудника приходится всего 5-6 кв. м), оно составляет в результате сложившейся местной трудовой культуры лишь менее половины среднего показателя использования офисных площадей в Западной Европе и США (25-30 кв. метров). (см. диаграмму 1) Диаграмма 1 наглядно показывает, насколько несостоятельно мнение о том, что иностранные компании выбирают в основном огромные по площади офисы. Наоборот, более чем половине фирм требуются совсем незначительные даже по российским меркам «рабочие площади» – от 60 до 200 кв. метров. (см. диаграмму 2) По таблице видно, что наиболее популярными год от года становятся офисы небольшого размера. Между тем, сегодня девелоперы предлагают в аренду в основном офисы по 400-500 кв. метров. Интересно, что спрогнозировать эту тенденцию год-два назад никто не мог. Соответственно, в новых офисных зданиях (а их проекты и задумывались минимум два-три года назад) такие помещения просто не предусматривались. И в этой нише возник дефицит, чего, пожалуй, не было с 1994-1995 годов. (см. диаграмму 3) Итоговая цифра не соответствует тем цифрам, которые указывают в своих прогнозах российские девелоперы (220-250 тыс. кв. м в 2003-2004 годах). Разночтение объясняется просто: иностранные девелоперы как минимум 50% новых офисных площадей, в отличие от российских коллег, не относят к офисам международного стандарта. Развитие ценового разрыва аренды на офисные площади международного стандарта класса А и В в центре Москвы, в долларах за 1 кв. м в год Как указывают маркетологи компании Aengevelt, в предстоящие годы все большее число компаний станут предпочитать арендовать офисы в бизнес-центрах класса В. Главный аргумент в пользу такого решения: желание компаний сэкономить на представительских расходах. Рынок растет Немецкие маркетологи отмечают, что относительно общего объема офисных площадей и их прироста до сих пор не существует надежных статистических данных, несмотря на наличие в распоряжении городского правительства полного электронного кадастра. По результатам собственных оценок, Aengevelt исходит из наличия преимущественно устаревших или подлежащих полной модернизации и санации офисных площадей российского стандарта объемом около 7 млн. кв. метров. Фонду российской офисной недвижимости противостоит на конец 2002 года предложение офисных площадей международного стандарта объемом около 1,2 млн. кв. метров. Таким образом, соотношение между офисными площадями российского и международного стандарта составляет 6:1. На ближайший и долгосрочный период представляется возможной в техническом и экономическом плане реконструкция трети всего офисного фонда российского стандарта, т. е. около 2,3 млн. кв. метров. Исходя из существующих сегодня капитальных затрат размером 600 долларов на кв. м общей площади, общий объем инвестиций составит 1,4 млрд. долларов. Замена существующего фонда (4,7 млн. кв. м по 1,1 тыс. долларов за 1 кв. м) потребует 5,2 млрд. долларов. Итого инвестиции в модернизацию офисных площадей российского стандарта составят 6,6 млрд. долларов. По мнению германской компании, такую сумму как российские, так и зарубежные девелоперы, исходя из нынешних темпов их работы, освоят не ранее, чем через 20 лет. Пора обустраивать торговые помещения Как считают аналитики компании Aengevelt, на смену медленному развитию рынка площадей для розничной торговли в первой половине 90-х годов, особенно бросающемуся в глаза по сравнению с динамикой рынка жилплощади и офисов, с 1999 года происходит целенаправленное освоение новых площадей при активном предпринимательском участии города. Если принять за основание для расчета немецкие масштабы распределения и обеспечения площадями для розничной торговли, предусматривающие от 1 до 1,2 кв. м на душу населения, то через 45-50 лет (именно столько времени, считают немцы, нам нужно «расти» до цивилизации) московский фонд торговли достигнет 10 млн. кв. метров. Кроме того, для достижения такого уровня потребуется 200-210 млрд. долларов инвестиций. Всего в Москве, как оценивают аналитики Aengevelt, насчитывается не более 1 млн. кв. м торговых площадей. По их мнению, ставки аренды на торговые объекты, расположенные в центре Москвы, сильно завышены (в среднем – 3 тыс. долларов за 1 кв. м в год). По мнению немецкой компании, наиболее реальная плата за «квадрат», исходя из уровня благосостояния москвичей, налоговых платежей, общего уровня развития бизнеса, не может превышать 800-1000 долларов. С приходом западных ритейлеров «мыльный спекулятивный пузырь арендных ставок должен лопнуть, как это ранее произошло с арендными ставками на офисы». На что нам надеяться Вот уже более десяти лет наши светлые умы бьются над вопросом: как обустроить Россию? Оказывается, задумываются над этим и иностранцы, в частности, аналитики Aengevelt. По их мнению, отраслью, которая может «вытащить» российскую экономику из кризиса, является строительная индустрия. Только в Москве, как считают немцы, в ближайшие 10 лет местный рынок недвижимости может «переварить» 200-220 млрд. долларов инвестиций. Сейчас же ежегодные вложения в эту отрасль не превышают 5-6 млрд. долларов. Вместе с тем, как отмечают немецкие аналитики, переход к цивилизованным рыночным отношениям в нашей стране займет не менее 50-75 лет. Сформулированы ими и главные задачи на этом пути – развитие акционерного права, планирование инвестиций в народное хозяйство, увеличение минимум в пять раз ассигнований на научную деятельность, расширение прав рабочих и служащих. Еще одна сверхзадача – значительное, в несколько раз, увеличение покупательной способности граждан. «Иначе кто же будет покупать новые дома и совершать покупки в новых магазинах», — резюмируют иностранные аналитики. Павел ПРЯНИКОВ Источник: КДО-Проспект
|
