|
09 декабря 2002 г.
Ипотека станет доступнее.
Иван ГАВРИКОВ
Размещены первые облигации Московского ипотечного агентства. Это позволит снизить ставки по жилищным кредитам. Что же это за облигации? В чем их значение? Почему они облегчат финансовое бремя приобретателей квартир? Постараемся разобраться. В настоящее время ипотечные кредиты по программам МИА выдают пять банков: Банк Москвы, Оргбанк, Русский банкирский дом, Российский капитал, КБ «ДельтаКредит». Недавно к ним присоединился пятый: «Дельта-Банк». Условия кредитования – если говорить в целом о московской программе - довольно жесткие: рассрочка на 10 лет из расчета 15 процентов годовых в валюте. Понятно, что для большинства населения такие условия неприемлемы. За все время ипотечными кредитами воспользовались лишь две с половиной тысячи москвичей. И неслучайно среди горожан росло недовольство: пообещали ипотеку, но никакого облегчения она москвичам не принесла. Банкам бы только денег больше “наварить”. О людях они не думают. Но чтобы понять, откуда возникли “драконовские” проценты и сроки, рассмотрим более детально механизм жилищной кредитной политики. Человек обращается за ссудой в банк. Из каких источников тот их возьмет? Ясно: из вкладов самих же граждан. Но если кредит долгосрочный – те же 10 лет, то банк должен быть уверенным, что на столько времени люди и оставят там свои сбережения. Других – гарантированных! – источников дохода у него нет. Но где вы видели, чтобы граждане столько времени хранили (или собирались хранить) свои вклады? Такого нет. Доверие к банкам, увы, подорвано. А в результате складывается парадоксальная ситуация: непременное условие успешной работы банка - соответствие активов и пассивов, но сбалансированности между ними нет и не будет. Да и откуда ей появиться? Ресурсы (поступление денег) краткосрочные, кредит же выдается на длительное время. Банк, таким образом, все время балансирует – простите за каламбур - на грани банкротства. К слову заметим: в развитых странах ипотечные кредиты выдаются сроком на 30, а то и 40 лет (с соответственным уменьшением ежемесячного взноса). Для нас такая практика пока из области фантастики. Теперь о 15 процентах – откуда появились они? Цифра складывается из 10 процентов дохода банка, что при существующем состоянии экономики считается вполне нормальной величиной, а оставшиеся проценты – это расходы на обслуживание клиентов, проверку содержания недвижимости, компенсацию возможных рисков и на другие расходы. Понятно, что столь высокие ставки отнюдь не способствуют широкому распространению ипотеки, популярности ее среди населения. Накладно брать деньги в долг. Далеко не все могут себе это позволить. Чтобы разрядить финансовую ситуацию, сделать кредиты более доступными, а для финансовых учреждений исключить риск банкротства, как раз и было создано Московское ипотечное агентство. Оно покупает у банков-партнеров кредиты населения и таким образом рефинансирует их. Те, говоря профессиональным языком, уступают ему права по кредитным договорам. Кроме того, агентство восполняет, компенсирует банкам тот дефицит средств, который может возникнуть из-за того, что граждане вдруг заберут свои вклады, оголив, таким образом, счета кредитного учреждения. А каковы источники финансирования самого агентства? Это его собственные средства, которые поступают из бюджета города, по сути, — его уставной капитал. Ведь учредителями агентства является Правительство Москвы. На сегодня уставной капитал агентства составляет 520 млн. рублей. А что дальше? Когда эти деньги будут израсходованы, откуда придет пополнение? Понятно ведь, что вечно на бюджет рассчитывать нельзя. Тогда и родилась идея выпуска облигаций, срок погашения которых тот же, на который выдаются кредиты – 10 лет. Эти облигации являются корпоративными ценными бумагами, которые собирались разместить – а на сегодня уже разместили! — на российском фондовом рынке. Такое в его практике произошло впервые. И первые в России ипотечные ценные бумаги появились именно в Москве. В чем их достоинство? Как и любых ценных бумаг – в надежности и доходности. Понятно, что в основе обеспеченности ипотечных облигаций лежат кредиты населения. А если Московское ипотечное агентство по каким-то причинам не сможет выполнить своих обязательств? Тогда всю ответственность возьмет на себя город, Правительство Москвы. Нужны ли большие гарантии? Государственная — самая надежная. Получается, таким образом, двойное обеспечение. Подобное встречается не часто и потому делает ипотечные облигации – пока еще не знакомые покупателям — вполне конкурентоспособными. Но и это еще не все. Чтобы еще больше заинтересовать инвесторов в их приобретении, признано целесообразным использование такого рыночного инструмента, как безотзывная оферта: Московское ипотечное агентство гарантирует выкуп облигации еще до срока погашения – уже к 1 мая 2004 года. Причем в полном объеме эмиссии: 2,2 млрд. рублей. Иными словами, инвесторы ничем не рискуют: менее чем через два года они смогут полностью вернуть свои деньги. Понятно, что это еще больше повысило рейтинг ипотечных облигаций, сделало их интересными и перспективными для фондового рынка. Были ли сомнения, что их могут не приобрести? Никаких! Редкий случай в рыночной практике. И это несмотря на то, что нет еще специального закона об ипотечных ценных бумагах (он все еще находится на рассмотрении Госдумы), да и доходность их не самая большая – можно и с большей выгодой разместить капитал. Например, около двух месяцев назад «Первая инвестиционная компания» (ПИК) размещала 3-й облигационный заем на 500 млн. руб. под 14,5 процента годовых в валюте. Но это совсем другой случай! Гарантии Правительства Москвы — существенный плюс для бумаг МИА и настолько весомый, что он полностью компенсировал относительно невысокий уровень доходности. В первый же день продажи все ипотечные облигации агентства были полностью раскуплены. Успех заслуженный – и ожидаемый. С этим можно поздравить не только агентство, Департамент муниципального жилья и жилищной политики, который курирует в столице вопросы ипотеки, но и всех москвичей. Наиболее привлекательными новые ценные бумаги оказались для так называемых «институциональных инвесторов»: Пенсионного фонда РФ и страховых компаний, ибо по роду своей деятельности им надо вкладывать свои средства в самые надежные и долгосрочные источники дохода. В этом смысле может ли быть лучший объект, чем недвижимость? Среди инвесторов были и банки и даже частные лица: ведь стоимость одной облигации всего тысяча рублей. Средства от размещения облигаций МИА направит на ипотечное кредитование в Москве и Центральном федеральном округе. Как заявлял ранее на пресс-конференции вице-мэр Правительства Москвы Валерий Шанцев, эти облигации «станут основным инструментом рефинансирования ипотечной системы кредитования в столице». Что же дадут они для населения – именно для тех, кто собирается покупать квартиры и рассчитывает прибегнуть к кредитам? По мере размещения облигаций, привлечения к ипотеке все большего числа инвесторов, причем в основном крупных, будет снижаться доходность ипотечных ставок. А это значит, что снизится ставка по выкупу кредитов, а сами кредиты будут дешевле, доступнее для населения. Точные прогнозы строить трудно, но по приблизительным прикидкам с 15 процентов они могут уменьшиться до 10, а то и до 8. Увеличатся и сроки предоставления рассрочки. При этом снизятся комиссионные проценты банка: с 4 процентов (как сейчас) до одного. Это вполне реально. Ведь чем больше людей обратится к ипотеке, тем меньше будут накладные расходы, связанные с обслуживанием клиентов. Итак, облигации стали приобретать известность, зарабатывать свой авторитет, писать свою имиджевую историю. Не сомневаемся: им предстоит долгая и успешная жизнь. Когда-то в моде была фраза: «Жилье – локомотив экономики!». Не пошло. Приобретение квартир за наличные так и не стало массовым явлением. Если бы длинная рассрочка, да на приемлемых условиях… Но раньше такого быть не могло. А теперь появилась надежда. Именно облигации Московского ипотечного агентства должны привести к тому, что квартиры станут более доступными для населения. Новые облигации должны дать новый мощный толчок развитию ипотеки, способствовать решению важнейшей социальной задачи: сделать покупку жилья более привлекательной и главное — доступной для граждан. Источник: КДО-Проспект
|
